Depuis le mois de mars 2022, l’état a mis en place la réduction d’impôt Loc’Avantages dans le but de remplacer le dispositif de déduction Cosse ancien.
Les deux dispositifs reposent sur les mêmes principes : louer son bien ancien avec un loyer décoté à des personnes dont les ressources ne dépassent pas un plafond donné afin de bénéficier d’une réduction / déduction d’impôt.
L’équipe Renaissance Patrimoine vous explique tout en détail dans cet article.
La réduction d’impôt Loc’Avantages, qu’est-ce que c’est ?
La réduction d’impôt Loc’Avantages a été lancée en mars 2022 par l’état pour remplacer le dispositif de déduction fiscale Cosse ancien. Le principe reste le même, on investi dans un logement ancien, on loue le bien avec un loyer décoté par rapport au marché à un locataire répondant à certains critères et on obtient en contrepartie un avantage fiscal.
On peut cependant distinguer une différence entre les deux dispositifs :
- Le Cosse ancien permettait de bénéficier d’une déduction d’impôt, en outre, on pouvait déduire la somme du revenu imposable afin de diminuer à terme l’imposition.
- Loc’Avantages permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, la somme est soustraite au montant de l’impôt à payer.
La réduction d’impôt obtenue via le dispositif Loc’Avantages varie de 15% à 65% du montant des loyers encaissés.
Comment en bénéficier ?
Pour pouvoir profiter de la réduction d’impôt Loc’Avantages, il est primordial de respecter certaines conditions :
- Louer un logement ancien non meublé;
- La durée de mise en location doit être de 6 ans minimum;
- Le locataire devra occuper le logement en tant que résidence principale ;
- Le montant du loyer doit être inférieur au prix du marché local:
Les loyers sont plafonnés par l’Agence Nationale pour l’Habitation (Anah) en fonction de la commune ou est placé le logement.
- Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond:
Le plafond des ressources est calculé en fonction du montant du loyer demandé.
- Le locataire ne peut pas être un membre de la famille ;
- Le logement ne peut pas être une passoire thermique (classé E ou F).
D’un point de vu déclaratif, il est nécessaire d’être résident fiscal français et de déposer en amont de la mise en location le dossier sur la plateforme de l’Anah (Agence Nationale pour l’Habitation), un conseiller financier vous accompagnera tout au long du processus.
Quelle réduction d’impôt ?
La réduction d’impôt accordée grâce au dispositif Loc’Avantages varie entre 15% et 65% des loyers encaissés. Le pourcentage de la réduction dépend de plusieurs facteurs :
- Du montant du loyer demandé au locataire: plus le montant du loyer est bas, plus la réduction d’impôt est importante.
- Du recours ou non à un intermédiaire de location (agence immobilière, association agrée par l’Etat…)
On peut distinguer trois niveaux de loyers, qui sont calculés en appliquant une décote au loyer du marché sur la commune où est situé le logement.
Voici les réductions applicables en fonction du niveau du loyer :
Concernant la réduction d’impôt, il est nécessaire de préciser certaines particularités qui la différencie d’autres investissements classiques de défiscalisation tel que le PINEL :
- Il n’y a pas de limitation dans le temps(6 ans minimum) ;
- Le calcul de la réduction se fait sur le loyer brut encaissé ;
- Il n’est pas nécessaire de faire l’acquisition d’un nouveau bien pour bénéficier de la réduction d’impôt, elle peut s’appliquer sur un bien déjà existant dans le patrimoine.
Points d’attention
- Les revenus issus d’un logement loué nu sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu (IR), il est possible d’opter pour le régime micro ou le régime réel sur option. Ainsi, il est possible de créer un déficit foncier et de la cumuler avec la réduction d’impôt Loc’Avantages.
- Attention cependant, la réduction d’impôt est soumise au plafonnement des niches fiscales au même titre que la réduction d’impôt PINEL ou Denormandie. Il est donc important de vérifier que le plafond n’est pas dépassé avant de vouloir bénéficier de cette nouvelle réduction d’impôt.
- Il est possible détenir le bien en pleine propriété en tant que personne physique, mais également en démembrement ou en indivision. Il est également possible de détenir le bien à travers une personne morale via une SCI imposée à l’Impôt sur le Revenu (IR).
- Le propriétaire du bien doit impérativement signer une convention avec l’Anah, il s’agit de l’organisme qui régit ce dispositif de défiscalisation.
- Loc’Avantages est un investissement ayant pour principal levier la défiscalisation, tous les profils d’investisseurs ne sont donc pas sujet à ce type d’investissement.
- Il est également nécessaire de préciser qu’un investissement immobilier comporte certains risques. Il est primordial de privilégier des zones géographiques attractives et dynamique, la où le marché n’est pas saturé. Se faire accompagner par un conseiller financier est vivement recommandé pour tout type d’investissement.
Avantages et inconvénients
- Investir dans un bien afin de bénéficier de la réduction d’impôt Loc’Avantages peut donc être intéressant, cependant cet investissement ne convient pas à tous les profils. De nombreux facteurs doivent être pris en compte pour maximiser la rentabilité d’un investissement, il est donc primordial de se faire conseiller et accompagner par un professionnel afin d’atteindre ses objectifs le plus efficacement possible.