La loi Pinel Métropole

Découvrez le dispositif Pinel Métropole

Depuis plus de 20 ans, l’Etat favorise l’investissement dans l’immobilier neuf en mettant en places des avantages fiscaux au travers de lois fiscales de plus en plus favorables et sécurisantes pour les investisseurs. Le dispositif « Pinel » accorde des avantages aux investisseurs en immobilier neuf qui s’engagent à louer le ou les biens ainsi acquis pour une durée donnée.

C’est une mesure qui est destinée à soutenir la création de logements locatifs neufs

La loi Pinel permet à l’investisseur qui acquiert un logement neuf qu’il va louer, de réduire ses impôts jusqu’à 21% du montant du prix du bien.

Quels sont les avantages du dispositif Pinel Métropole ?

L’avantage de la loi Pinel par rapport aux nombreuses lois fiscales qui l’ont précédée, est qu’il n’est possible d’investir uniquement dans des zones tendues qui représentent 5% du territoire.

Un investissement « PINEL » vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix de revient de votre investissement (lequel est plafonné à 300 000 € et ne peux concerner qu’au maximum deux logements par an).

La réduction est accordée en fonction de la durée de votre engagement à louer le/les biens(s).

• 12 % (du prix de revient) si engagement de louer sur 6 ans
• 18 % (du prix de revient) si engagement de louer sur 9 ans
• 21 % (du prix de revient) si engagement de louer sur 12 ans

Ce qui représente 2% du prix de l’investissement chaque année sur les 9 premières années et seulement 1% entre la 9^ème et la 12^ème année.

Soit une réduction d’impôt maximale, en cas de réalisation d’un projet à 300 000 €, de 63000 € (6000 €/an durant les 9 premières années et 3000 €/an entre la 9^ème et la 12^ème année).

Pour un projet moins onéreux la réduction d’impôt est proportionnelle.

Vous pouvez cumuler ce dispositif de défiscalisation avec d’autres, notamment avec un « Pinel Outre-mer ».

Quels sont les contres-parties de l’avantage fiscal obtenu par le dispositif Pinel ?

Pour bénéficier de l’avantage fiscal lié à la loi Pinel, vous devez Investir dans l’immobilier d’habitation neuf dans des zones géographiques caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande… Donc dans des zones où on manque de logements à la location. Ce sont les zones A, A bis et B1.

• Zone A bis

Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise.

• Zone A

Agglomération de Paris (dont zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés.

• Zone B1

Certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer.

• Zone B2 & C

Reste du territoire – Non éligible à la Loi Pinel, sauf dérogation spéciale.

Cette condition géographique est une « correction » par rapport aux lois antérieures qui permettaient ce type de défiscalisation… n’importe où sur le territoire français ! Un effet pervers fut parfois constaté : Le marché (les promoteurs + les acquéreurs) on produit trop de logements sur de petites villes qui n’avaient que très peu de besoin en logements supplémentaires.  Les programmes livrés ne trouvaient pas tous à être loués… sauf à brader les loyers et accepter des profils de locataires « à risques ». Pourquoi ont-ils fait ça ?  Et bien parce le foncier sur ces villes, petites ou moyennes, pas très dynamiques, n’était pas cher.  Les appartements n’étaient donc pas chers non plus…ce qui apparemment était une bonne affaire.

Alors qu’il était parfaitement sensé, dans ces petites villes tranquilles, d’apporter quelques dizaines de logements supplémentaires on en a parfois construit des centaines voire des milliers… dont on n’avait pas besoin. Cela a entrainé une spirale de baisse des loyers et des valeurs immobilières.

Désormais un investissement PINEL n’est plus possible que sur les zones où l’offre est notoirement inférieure à la demande (des métropoles, des territoires dynamiques). Ce sont plutôt des zones « chères » justement parce que ce sont des zones attractives (emplois, infrastructures, services…). Vous aurez donc la certitude de trouver un locataire facilement.

En vous faisant accompagner par les experts de chez Renaissance Patrimoine, nous vous accompagnerons sur toute la durée du projet, de l’audit permettant de s’assurer que la loi Pinel apportera une plus-value à votre patrimoine, jusqu’à la revente du bien en passant éventuellement par d’autres dispositifs fiscaux entre temps.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Pinel ?

• Confier le bien à la location pendant 6, 9 ou 12 ans en résidence principale.
• S’engager à louer à des personnes ne dépassant pas un plafond de ressources. Ce plafond est confortable pour trouver des locataires solvables. Des personnes de catégories moyennes peuvent accéder à une location Pinel (voir tableau des ressources ci-après).
• Respecter un prix plafond de 5500 €/m2 pour l’investissement.
• Respecter un plafond de loyer par m².
• Louer le bien tout de suite après sa livraison (délai de 12 mois maximum).
• Acheter le bien (sur plan ou déjà livré) avant le 31/12/2021.
• Veiller à ce que le logement respecte la Règlementation Thermique 2012 (ce point est cité « pour mémoire » car tous les programmes neufs sont réputés conformes).
• Louer le bien à l’un de vos proches qui ne fait pas/plus partie de votre foyer fiscal (un parent, un enfant…)

Lors d’un « Investissement PINEL » veillez à choisir un programme immobilier où il n’y aura pas que des locataires. La mixité « propriétaires occupants/ locataires » est préférable. Les immeubles sont mieux tenus car les propriétaires occupants sont plus impliqués et ont une influence directe sur le syndic qui gère la copropriété.

À titre d’expérimentation en Bretagne le « PINEL » est possible à l’ensemble du territoire mais seulement sur des quartiers identifiés. Le zonage est plus fin que « agglomération par agglomération».

L’investissement Pinel c’est également :

• Acheter un logement neuf, qui ne nécessitera pas de remise aux normes énergétiques, en profitant de frais de notaire réduits de plus de 70%.

• Profiter du bras de levier du financement bancaire à un taux historiquement bas
• Financer un achat immobilier par un loyer auquel s’ajoute une réduction d’impôt
• Profiter de nos exclusivités sur des programmes en région bordelaise que nous vous proposons en exclusivité

Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.

Lorsque les logements sont la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur les logements concernés.

Quels sont les plafonds des loyers ?

À savoir :

Au plafond des loyers, il est appliqué le coefficient multiplicateur suivant : 0,7 + 19/Surface.

Le coefficient obtenu est arrondi à la décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Ce coefficient permet de louer proportionnellement plus cher des petites surfaces. Il est usuellement constaté, sur le marché libre de la location, qu’un studio se loue plus cher au m2 qu’un T4. Le coefficient utilisé permet de conserver ce caractère pour les loyers PINEL qui seraient sans cela un peu déconnectés des réalités du marché libre ce qui dissuaderait les investissements dans les petites surfaces dont le pays a pourtant besoin.

Les experts vous expliquent en calcul la rentabilité de différents biens selon la zone géographique dans laquelle ils sont.

Un logement de 30m² en zone B1 (cas de la métropole bordelaise) pourra se louer pour :

Coeff multiplicateur à appliquer = 0,7 + 19/30 = 1,33 (qui est donc plafonné à 1,2).

Loyer max = 10,44 X 1,2 = 12,53 €/m²

Un logement de 100 m2 en zone B1 pourra se louer pour :

Coeff multiplicateur à appliquer = 0,7 + 19/100 = 0,89 (arrondi à 0,9)

Loyer max = 10,44 X 0,9 = 9,40 €/m²

Dans la surface à prendre en compte il y a la surface habitable plus certaines annexes (loggia, véranda, remise balcon… terrasse *) qui seront prises en compte pour moitié et plafonnées à 8m2 à rajouter au maximum.

S’il y a 10 m2 d’annexes on rajoute (10/2=5) 5 m2.

S’il y a 20 m2 d’annexes on rajoute (20/2=10) non pas 10 mais seulement 8 m2 (à cause du plafonnement de 8m2 à rajouter au maximum).

• Seules les tes terrasses édifiées sur bâti peuvent être rajoutées aux annexes dans la limite de 9 m2 (avant que le global des annexes soit divisé par 2 et plafonné à 8m2). Un pavement ou un caillebotis posé sur jardin n’est donc pas constitutif d’une terrasse pouvant rajouter des m² à prendre en compte pour calculer le loyer PINEL.

Les emplacements de stationnements ne sont pas des annexes prises en compte pour le calcul du loyer PINEL. Dans le cas d’un garage attenant à une maison individuelle, 12 m2 seront considérés comme étant du stationnement et le reste pourra être pris en compte en tant qu’annexe (remise).

Que se passe-t-il si nous ne respectons pas les conditions de la loi Pinel ?

Le défaut de respect de ces conditions peut entrainer l’annulation de l’avantage fiscal.

On peut revendre un logement acquis en Pinel lorsque la durée de l’engagement de location est terminée à condition de pas avoir été en « déficit foncier » dans les 3 années précédentes.

Déficit foncier = revenus locatifs – abattements où charges – intérêts d’emprunts- les 1 ou 2% de réduction d’impôt annuels < zéro.

On peut également revendre un Pinel, après validation par l’administration fiscale, en cas d’accident de vie : Invalidité / perte d’emploi / décès (mais pas en raison d’un éventuel divorce).

Vous souhaitez investir ou vous souhaitez des renseignements concernant le dispositif Pinel, nos conseillers sont à votre disposition pour vous conseiller, vous accompagner tout au long de votre projet d’investissement.