Un véritable outil de défiscalisation
Le mécanisme du déficit foncier intervient dans le cas où vous louez un bien vide, vous permettant de réduire drastiquement votre impôt. Si vos charges relatives à la mise en location de votre bien, sont supérieures aux loyers que vous percevez, alors le résultat que vous constatez est négatif : c’est le déficit foncier. Ce déficit foncier est imputable sur l’ensemble de vos autres revenus fonciers et / ou sur votre revenu global, ce qui vient diminuer votre revenu imposable donc vos impôts. La fraction du déficit foncier imputable sur le revenu global ne peut pas excéder la limite de 10 700 € par an (article 156 du CGI), la fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte des intérêts d’emprunt est imputable seulement sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
Son fonctionnement
Ce mécanisme est possible pour un bien que vous détenez déjà ou pour vos futurs achats. Dans un cas où dans l’autre, il faut que les travaux relatifs à la rénovation soient nécessaires à la mise en location du bien. Ce bien doit donc être loué vide, il faut donc conclure un bail d’habitation nue avec le locataire.
Il n’existe aucun plafonnement des charges, cependant celles-ci doivent être réelles et justifiées. Pour pouvoir constater un déficit, il faut opter pour le régime réel et les loyers sont à intégrer dans la catégorie des revenus fonciers.
En face des loyers, vous pourrez inscrire les charges déductibles (3 catégories) :
- Les charges financières : Ce sont les intérêts, et frais accessoires des prêts contractés pour financer l’acquisition ou les travaux du bien.
- Les charges de travaux : Ce sont les travaux qui ont pour objet de remettre en état le bien ou d’apporter un équipement de confort supplémentaire.
- Les charges d’exploitation : Elles correspondent aux frais de gestion versés aux agence immobilières, frais de copropriété, taxe foncière, …
Les revenus tirés des loyers perçus dans le cadre d’un investissement locatif (hors meublé) entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Vous avez le choix entre deux régimes :
- Le régime du micro foncier qui prévoit un abattement de 30% des revenus correspondant aux charges des biens immobiliers peu importe le montant.
- Le régime réel, qui lui permet de déduire de manière effective l’ensemble des charges réellement engagées.
Il est donc intéressant de bien étudier les deux solutions. Cela vous permettra de ne pas faire d’erreur ne vous permettant pas de réduire votre impôt au maximum.
Le déficit foncier peut s’imputer sur l’ensemble de vos revenus fonciers et ce sans limitation, ou bien sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €. Le déficit non imputé est reportable pendant 10 ans.
Le mécanisme du déficit foncier n’est pas conditionné à un engagement de location (à l’inverse du Pinel ou Malraux par exemple). Cela signifie que vous avez la possibilité de revendre votre logement à tout moment. Attention cependant, une revente peut avoir des conséquences sur le déficit imputé avant la cession.
Cas de remise en cause du déficit foncier imputé :
Si vous vendez dans les 3 ans de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global, alors l’administration fiscale recalcule votre impôt sans la déduction du déficit foncier.
Points d’attention
Comme tout achat immobilier la localisation est le critère primordial de l’investissement. Vous devez vous renseigner sur les alentours, y’a-t-il des écoles à proximité, des commerces, des points stratégiques ?
Il faut vous assurer que le marché locatif est suffisamment porteur pour vous permettre de trouver un locataire de qualité. Il faut à tout prix éviter les zones à faible demande locative ou les zones où les locations sont trop présentes, assurez-vous d’un marché tendu.
Si vous souhaitez acheter à crédit, alors il faudra vous renseigner sur votre capacité d’emprunt.
Dans le cas où vous disposez d’une épargne suffisante pour ne pas faire appel au crédit, l’emprunt peut tout de même être intéressant, les charges financières comme vu précédemment sont déductibles et l’assurance emprunteur couvrant le prêt, aura pour objectif de protéger votre famille.
Le mécanisme du déficit foncier n’est conditionné à aucun engagement de location. Ce qui signifie que vous pouvez le revendre quand vous le souhaitez. Cependant, cela peut avoir des conséquences importantes sur le déficit foncier imputé peu avant la cession.
Points d’attention
Mise en place
Deux choix s’offrent à vous, vous pouvez décidez de faire les travaux vous-même ou bien choisir un produit clé en main. Un promoteur achètera donc un logement vétuste et s’engagera à faire les travaux de remise en état. Cette option voudra dire que le prix d’achat comprend alors le foncier et les travaux. Il faudra donc être extrêmement vigilant au calendrier de travaux et aux matériaux utilisés.
Si vous payez de l’impôt et souhaitez trouver une solution de défiscalisation, le déficit foncier peut être la clé.