Le dispositif de défiscalisation Denormandie

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation mis en place par l’état au début de l’année 2019 pour encourager les Français à investir et à remettre aux normes des logements anciens.

Ce dispositif offre les mêmes avantages fiscaux que le PINEL, cependant, avec la baisse de rentabilité des logements neufs, il est nécessaire de s’intéresser à l’ancien à travers la loi Denormandie.

Découvrez donc dans cet article le fonctionnement, les conditions et les subtilités de ce dispositif prenant fin, pour le moment, le 31 décembre 2023.

Le dispositif Denormandie, qu’est-ce que c’est ?

C’est un dispositif de défiscalisation lancé en janvier 2019 par Julien Denormandie, le ministre de la Ville et du Logement en poste à l’époque.

Le dispositif Denormandie permet à l’investisseur de bénéficier des mêmes réductions d’impôt que dans le cadre de la loi PINEL, mais en faisant ici l’acquisition d’un bien immobilier dit « ancien ». L’objectif de l’Etat étant de redynamiser les centres-villes des communes éligibles au dispositif en fixant un certain nombre de critères énergétiques à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt.

On constate un bon nombre de similitudes avec le dispositif PINEL, la loi Denormandie suit en effet les mêmes conditions d’applications (durée d’engagement, conditions de location), mais on distingue quelques différences non sans importance :

  • Le dispositif Denormandie n’est pas concerné par les nouveaux taux PINEL 2023 ;
  • La localisation, 245 villes françaises sont éligibles au dispositif Denormandie ;
  • Les investisseurs éligibles, il faut être capable d’apporter les travaux nécessaires au bien pour bénéficier de la réduction d’impôt ;
  • La date, du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2023.

Son fonctionnement

Pour pouvoir profiter du dispositif Denormandie, il est primordial de respecter certaines conditions :

  • Limite d’investissement de 300 000€ par an et par personne ;
  • Plafonnement de l’avantage fiscal à 5 500€ par m² de surface habitable ;
  • Les travaux et rénovations du bien devront représenter 25% du cout de l’investissement total.

Aussi, avant la mise en location du bien l’acquéreur sera dans l’obligation de faire un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) du bien afin de déterminer la nature des travaux à réaliser.

Par la suite, il sera nécessaire de réaliser, en fonction du DPE, un des travaux suivant dans le logement :

  • Au minimum 2 travaux dans la liste suivante :
    • Remplacement du système de chauffage ;
    • Remplacement du système de production d’eau chaude sanitaire ;
    • Isolation thermique des murs ;
    • Isolation thermique des parois vitrées ;
    • Isolation thermique de la toiture.
  • Amélioration de la performance énergétique du logement :
    • De minimum 20% pour un logement situé dans une copropriété ;
    • De minimum 30% pour un logement individuel.
  • Création d’une nouvelle surface habitable (terrasse, balcon, combles, etc…).

Après les travaux, le propriétaire du bien devra donc faire réaliser un second DPE afin de mettre en avant auprès de l’administration fiscale les progrès énergétiques réalisés. A ce sujet n’hésitez pas à lire notre article sur les passoires énergétiques.

Au moment de la location, l’investisseur devra respecter les mêmes conditions locatives que dans le cadre d’un dispositif PINEL, à savoir :

  • Plafonnement des loyers en fonction d’une zone géographique :
  • Plafonnement des ressources du locataire selon la composition de son foyer fiscal et selon la zone géographique où il réside.

Enfin, si l’investisseur respecte tous ces critères, alors il aura la possibilité de bénéficier de la réduction d’impôt PINEL en fonction de la durée de son engagement :

Points d’attention

  • Tout d’abord, il est nécessaire de rappeler que l’emplacement est le premier facteur de risque d’un investissement immobilier. Il est en effet primordial de choisir une zone géographique dynamique, où la demande est forte afin de trouver un locataire de qualité et pour que le bien puisse se valoriser avec le temps. De plus, l’emplacement d’un dispositif investissement Denormandie est encadré, il n’est possible d’investir que dans l’une des 245 communes choisies par l’Etat.
  • Attention, la réduction fiscale accordée par la loi Denormandie entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000€ par an, comprenant l’ensemble des déductions, réductions et crédits d’impôts accordé à un tier en contrepartie d’un investissement ou d’une prestation.
  • Il est possible de cumuler le dispositif Denormandie avec le déficit foncier sur l’excédent des 25% de travaux obligatoires. Ainsi, s’il y a plus de 25% de travaux entrepris, il sera possible de déduire le surplus du revenu foncier imposable.
  • Les travaux réalisés pour bénéficier du programme Denormandie doivent obligatoirement être réalisés par un artisan certifié et reconnu garant de l’environnement (RGE). De plus, lorsque les rénovations sont terminées, l’investisseur devra faire parvenir à l’administration fiscale 2 types de documents afin de pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt :
    • Les 2 DPE montrant l’évolution énergétique du bien ;
    • Les factures des travaux : dans le but de montrer que les travaux ont été réalisés par un professionnel qualifié ; afin de relever les montants investis dans les rénovations ; pour préciser le type de travaux réalisés.

Avantages et inconvénients

L’investissement dans un dispositif Denormandie peut donc s’avérer très intéressant, lorsqu’il est bien réalisé, pour concurrencer le PINEL en matière de défiscalisation immobilière. Il peut permettre d’acquérir un bien au prix de l’ancien (en moyenne 30% moins chère que le neuf) tout en profitant des mêmes taux de réduction d’impôt que pour un logement neuf.

Il est cependant important de préciser qu’un certain nombre de facteurs doivent être pris en compte avant de se lancer dans ce type de projet, se faire accompagner par un professionnel qualifié est plus que recommandé afin de diminuer les facteurs risques et d’ainsi pouvoir dynamiser la rentabilité de l’investissement.

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