Un acte juridique
La donation en nue-propriété vous permet de faire d’une pierre, deux coups : Commencer à transmettre tout en conservant l’usage et les revenus courants du bien pour l’usufruitier.
De plus, cette transmission est fiscalement avantageuse car seule la nue-propriété donnée est taxée, pas l’usufruit. L’évaluation de la nue-propriété est faite grâce à un barème fiscal en fonction de l’âge de l’usufruitier lors de la donation :
Plus l’usufruitier transmet jeune, plus l’assiette imposable est réduite.
Lors du décès de l’usufruitier, le donataire (nu-propriétaire) deviendra plein propriétaire sans taxation supplémentaire.
Donc non seulement la valeur de l’usufruit n’aura pas été taxée, mais il en ira de même de toute l’éventuelle plus-value sur le bien.
Comment ça fonctionne ?
L’usufruiter peut effectuer une donation seule ou avec le conjoint au profit de la personne de son choix qui en sera nu-propriétaire.
La donation peut porter sur tout type de biens (immeubles, meubles, portefeuille titres, parts sociales, etc.). L’usufruitier pourra utiliser le bien et en percevoir les revenus. En revanche, impossible de vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire car il a vocation à devenir plein propriétaire lors du décès de l’usufruiter.
Les droits et obligations respectifs de l’usufruitier seront différents selon la nature du bien donné. S’il s’agit, par exemple, d’un bien immobilier il faudra effectuer des dépenses d’entretien utiles pour le maintenir en l’état et le donataire nu-propriétaire devra prendre à sa charge les gros travaux (ex : réfection de toiture).
En principe lorsque l’usufruitier vendra le bien démembré le prix de vente sera réparti en fonction de la valeur respective des droits.
Points de vigilance
Le donataire devient immédiatement et définitivement propriétaire des biens donnés : la donation est irrévocable. De plus, elle sera prise en compte pour calculer la part qui revient obligatoirement aux enfants au décès des parents (réserve héréditaire). Elle pourra donc être réduite ou annulée si elle empiète sur ces parts « réservées » et son bénéficiaire pourrait devoir indemniser les enfants lésés.
En cas de mariage sous un régime de communauté de biens, l’usufruitier devra obtenir l’accord de son époux(se) si le bien donné est commun.
Si le bien donné en nue-propriété est soumis à un dispositif de défiscalisation (Scellier, Pinel, Malraux, etc.) la donation entraîne la rupture de l’engagement de conservation. Cela entraine ainsi la réduction d’impôt pour l’avenir et celle obtenue par le passé sera également reprise.
Si l’usufruitier est soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), la donation de la nue-propriété n’a aucun impact car il restera taxable sur la valeur de la pleine propriété.
Avantages et inconvénients
Mise en place
C’est le notaire, qui rédige, enregistre et conserve l’acte de donation.
Vous pouvez adapter la donation à vos attentes (ex : obliger votre enfant à investir le prix de vente de telle façon, jusqu’à une certaine date).
Combien ça coûte ?
Impôt sur les biens donnés :
La donation est taxée en fonction du lien qui existe entre l’usufruitier et le donataire mais également de la valeur de la nue-propriété (en fonction du barème ci-dessus). Si donation aux enfants, ils bénéficient d’abattement et exonération, si les conditions sont remplies :
- 100 000 €, tous les 15 ans, quel que soit le bien donné,
- 159 325 € en cas de handicap.
Si la valeur du bien est supérieure à ces seuils ou si ces abattements ont été en tout ou partie consommés, le reliquat du don sera taxé selon un barème progressif entre 5 et 45 %.
Frais de notaire
La rémunération du notaire est tarifée : il perçoit des frais proportionnels à la valeur du bien donné (en pleine propriété), calculés par tranche. Les taux TTC vont de 1,2204 % (valeur du bien ≥ 60 000 €) à 5,9172 % (valeur du bien < 6 500 €). Il peut vous accorder, dans certains cas, des remises.
Autre taxe
Si la donation porte sur un bien immobilier l’usufruitier devra payer la taxe sur la publicité foncière dont le montant est de 0,60 % (+ un prélèvement de 2,37 % calculé sur le montant de cette même taxe) et une contribution de sécurité immobilière de 0,1 % sur la valeur du bien en nue-propriété.
Exemple
François a 59 ans et a deux enfants, Guillaume et Julie. Son patrimoine total est estimé à 800 000 € dont sa maison, évaluée à 300 000 € et des appartements locatifs, évalués à 500 000 €. Il souhaite commencer à transmettre son patrimoine à ses enfants, tout en conservant les revenus locatifs.
Si rien n’est fait
Lors du décès de François, son patrimoine est évalué à 800 000 €. Chaque enfant se partage la moitié soit 400 000 €.
Après imputation de l’abattement de 100 000 € applicable entre parents et enfants, ils seront taxables tous deux sur 300 000 €. Chaque enfant devra payer une taxation de ± 58 000 €.
Si une donation de la nue-propriété est effectuée
François souhaite conserver les loyers qu’il perçoit des appartements. Il pourrait donc effectuer une donation de la nue-propriété de ces biens (évalués à 500 000 €).
Compte tenu de son âge (59 ans), son usufruit est évalué, d’après le barème fiscal ci-dessus à 50 % de la pleine propriété. La valeur de la nue-propriété est donc également de 50 %.
Pour chaque enfant, la donation sera taxée comme suit :
Valeur de la pleine propriété : 500 000 € / 2 : 250 000 € par enfant.
Valeur de la nue-propriété taxable : 250 000 € x 50 % : 125 000 €.
Après imputation de l’abattement de 100 000 € applicable entre parents et enfants, ils seront taxables tous deux sur 25 000 € (125 000 – 100 000 €). Chaque enfant devra payer une taxation de ± 3 000 €.
A son décès, l’usufruit s’éteint et Guillaume et Julie deviendront plein propriétaires des appartements sans taxe supplémentaire. Le patrimoine restant à transmettre s’élève à 300 000 €, soit 150 000 € chacun. Si François décède plus de 15 ans après la donation, ils bénéficieront de l’abattement de l’abattement de 100 000 euros et seront donc taxables sur 50 000 €. Chaque enfant devra payer une taxation de ± 8 000 €, soit une taxation globale par enfant (donation + succession) de ± 11 000 €, soit une économie de 47 000 €.