Investir dans une SCPI via une SCI à l’IS est une stratégie patrimoniale de plus en plus prisée pour optimiser la gestion de ses actifs immobiliers tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Dans cet article de Renaissance Patrimoine, découvrez les atouts de cette combinaison gagnante pour maximiser vos investissements et préparer sereinement votre avenir financier.
Quels sont les avantages de la SCPI ?
Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) via une SCI (Société Civile Immobilière) à l’IS (Impôt sur les Sociétés) présente de nombreux avantages, notamment en termes de revenus, de gestion, et de diversification. Pour bien comprendre ces bénéfices, il est important de rappeler ce qu’est une SCPI. Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une société civile qui détient et gère un parc immobilier très diversifié, tant sur le plan géographique qu’en termes de typologie d’actifs. En tant qu’investisseur, vous devenez associé de la SCPI, ce qui vous permet de percevoir des revenus stables et réguliers sur le long terme. Ces revenus sont générés par les loyers perçus sur les actifs immobiliers détenus par la SCPI.
L’un des principaux avantages de la SCPI réside dans la tranquillité d’esprit offerte par la gestion déléguée. La SCPI est entièrement gérée par une société de gestion professionnelle, qui emploie des experts pour optimiser la gestion du parc immobilier. Ainsi, en tant qu’investisseur, vous n’avez aucune implication personnelle dans la gestion quotidienne des biens immobiliers. Tout est pris en charge par la société de gestion, ce qui vous permet de bénéficier d’une véritable tranquillité d’esprit.
En ce qui concerne la fiscalité, les revenus issus d’une SCPI sont imposés comme des revenus fonciers classiques si vous détenez les parts en direct. Cependant, dans le cas d’une SCPI européenne, la fiscalité peut être plus avantageuse. En effet, la quote-part de revenus tirés de l’étranger ne sera pas soumise aux prélèvements sociaux, ce qui réduit la pression fiscale sur ces revenus.
Voici les principaux avantages à investir dans une SCPI :
- Revenus stables et réguliers à long terme : L’investissement en SCPI vous garantit des revenus récurrents grâce aux loyers perçus sur les actifs immobiliers.
- Pas de contraintes de gestion, tranquillité d’esprit : La gestion est entièrement déléguée à des experts, vous n’avez donc pas à vous soucier des tâches administratives ou de la gestion locative.
- Diversification du patrimoine : La SCPI investit dans un large éventail d’actifs immobiliers, répartis géographiquement et sur différents types d’immobilier, ce qui diversifie votre patrimoine.
- Réduction des risques grâce à la diversification : En investissant dans une variété d’actifs, le risque global est réduit, offrant une meilleure sécurité pour votre investissement.
- Liquidité relative : Comparé à d’autres investissements immobiliers, les parts de SCPI sont relativement liquides, ce qui facilite la revente de vos parts si nécessaire.
En somme, investir dans une SCPI est une stratégie d’investissement attrayante, offrant de nombreux avantages, tant sur le plan des revenus que de la gestion et de la diversification. Lorsqu’elle est couplée avec les atouts de la SCI à l’IS, cette stratégie peut devenir encore plus avantageuse, optimisant ainsi la gestion de votre patrimoine immobilier.
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Pourquoi investir dans une SCPI via une SCI à l’IS ?
Bénéficier d’une fiscalité avantageuse
Investir dans une SCPI via une SCI à l’IS offre un avantage fiscal significatif par rapport à d’autres structures d’investissement. En effet, la fiscalité de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) est souvent plus avantageuse que celle de la SCI à l’impôt sur le revenu (IR). Contrairement à une SCI à l’IR, où les associés sont personnellement redevables de l’impôt sur les revenus fonciers, dans une SCPI via une SCI à l’IS, les associés ne sont pas imposés à titre personnel sur les bénéfices. Les loyers perçus ne sont pas directement versés aux associés mais à la SCI, ce qui offre deux options pour se rémunérer :
- Versement de dividendes : Les dividendes distribués aux associés sont imposés à un taux forfaitaire de 30% après un abattement de 40%.
- Rémunération en compte courant d’associé : Cette méthode, qui permet aux associés de se rémunérer sans être imposés immédiatement, est exonérée d’impôt.
L’un des aspects les plus attractifs de la fiscalité à l’IS réside dans le fait que si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires à titre personnel, les bénéfices de la SCI peuvent être imposés à des taux très compétitifs :
- 15% sur les bénéfices jusqu’à 42 500 €.
- 25% au-delà de ce seuil.
De plus, toutes les charges liées à l’activité de la SCI, y compris celles relatives aux travaux ou à la gestion des biens immobiliers, sont déductibles fiscalement. Cela signifie que le résultat imposable de la SCI peut être considérablement réduit, surtout si la société réalise des travaux importants qui génèrent un déficit fiscal. Cette capacité à imputer les déficits sur les revenus futurs est un avantage clé de l’investissement dans une SCPI via une SCI à l’IS.
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Investir la trésorerie de la SCI à l’IS dans une SCPI
Si votre SCI à l’IS dispose d’une trésorerie importante, investir cette trésorerie dans des parts de SCPI via une SCI à l’IS peut être une excellente stratégie. Cet investissement permet de faire fructifier la trésorerie tout en finançant les crédits contractés par la SCI. En diversifiant ainsi les actifs de la SCI, vous optimisez la gestion de votre patrimoine.
Il est également possible d’acquérir des parts de SCPI démembrées, comme l’usufruit ou la nue-propriété, ce qui offre des stratégies d’investissement adaptées à des besoins spécifiques. Le démembrement croisé de parts de SCPI est une autre option intéressante, permettant de bénéficier d’une fiscalité avantageuse tout en maximisant le rendement de votre investissement.
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Investir à crédit dans une SCPI via une SCI à l’IS
Le financement des parts de SCPI via une SCI à l’IS par le biais d’un crédit est une stratégie largement adoptée. Lorsque ce crédit est souscrit par une SCI, il est souvent plus facile à obtenir, car c’est la société qui s’endette, et non vous en tant qu’individu. L’effet de levier du crédit est ainsi plus important, ce qui permet de maximiser le rendement de votre investissement tout en bénéficiant d’une déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt.
En d’autres termes, investir à crédit dans une SCPI via une SCI à l’IS non seulement optimise la fiscalité mais renforce également le potentiel de croissance de votre patrimoine immobilier.
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Préparer la transmission grâce à la SCI
La création d’une SCPI via une SCI à l’IS est également une solution efficace pour préparer la transmission de votre patrimoine à vos héritiers. Grâce au démembrement de propriété, il est possible de transmettre les parts de la SCI tout en conservant l’usufruit, ce qui vous permet de continuer à percevoir les revenus tout en préparant l’avenir de vos enfants. La donation de la nue-propriété des parts, par exemple, permet d’optimiser la transmission en réduisant les droits de succession.
En résumé, investir dans une SCPI via une SCI à l’IS est une stratégie d’investissement particulièrement avantageuse, offrant à la fois des bénéfices fiscaux, des possibilités d’investissement à crédit, et une préparation optimisée de la transmission de votre patrimoine.
Pour vous accompagner dans ce projet, n’hésitez pas à contacter un conseiller de chez Renaissance Patrimoine, cabinet de conseil en gestion de patrimoine à Bordeaux. Nous nous engageons à vous fournir un accompagnement sur mesure, adapté à vos objectifs et à votre situation patrimoniale.