Choisir entre une SCI à l’IR ou à l’IS est une décision cruciale pour optimiser la gestion et la fiscalité de votre patrimoine immobilier. Cet article de Renaissance Patrimoine, votre cabinet de gestion de patrimoine à Bordeaux vous guide à travers les avantages et inconvénients de chaque régime pour vous aider à faire le meilleur choix selon vos objectifs et votre profil.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à au moins deux personnes de s’associer pour acheter et gérer des actifs immobiliers. Ces actifs peuvent inclure des appartements mis en location, des immeubles de rapport ou même des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). La SCI offre une flexibilité intéressante pour la gestion et la transmission de patrimoine immobilier.
Les associés d’une SCI sont responsables indéfiniment et conjointement des dettes et pertes de la société. Cela signifie que chaque associé peut être tenu responsable sur l’ensemble de ses biens personnels pour les dettes de la SCI. Cette responsabilité partagée est une caractéristique essentielle de la SCI.
Lors de la création d’une SCI, une question cruciale se pose en matière de fiscalité : faut-il opter pour une imposition à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS) ? Cette décision fiscale dépendra des objectifs patrimoniaux et financiers des associés. Par défaut, une SCI est imposée à l’IR, mais il est possible de choisir l’option IS. Ce choix entre SCI à l’IR ou à l’IS aura une importance significative sur la gestion fiscale de la société et sur les revenus des associés.
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SCI à l’IR ou à l’IS : Pourquoi choisir la SCI à l’IR ?
La SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) est le régime de base lors de la création d’une SCI. Ce régime est dit « transparent fiscalement », ce qui signifie que les bénéfices générés par la SCI sont directement imposés entre les mains des associés, proportionnellement à leur part de capital détenue. Cela permet aux associés de ne pas être doublement imposés, un avantage significatif par rapport à la SCI à l’IS.
SCI à l’IR : La fiscalité sur les revenus
Les règles fiscales applicables aux SCI à l’IR sont celles des revenus fonciers. Les associés sont donc imposés selon leur Tranche Marginal d’Imposition (TMI) au barème progressif de l’impôt sur le revenu, et à 17,2% de prélèvements sociaux.
Deux régimes de déduction des charges sont proposés :
- Le régime micro-foncier : Ce régime s’applique automatiquement si l’ensemble des revenus fonciers de l’associé est inférieur à 15 000€. Les charges sont déduites de manière forfaitaire à hauteur de 30%. Attention, si vous réalisez des travaux, vous ne pourrez pas les déduire fiscalement sous ce régime.
- Le régime réel : Ce régime s’applique si les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000€, ou sur option. Dans ce cas, vous pouvez déduire vos charges pour leur montant réel. Cela permet notamment de créer un déficit foncier si les charges excèdent les revenus, qui peut être imputé sur les autres revenus fonciers ou sur le revenu global dans la limite de 10 700€.
A savoir : Les charges déductibles au régime réel incluent :
- Les frais de gestion, les primes d’assurance, les frais d’emprunt ;
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration ;
- La taxe foncière.
SCI à l’IR : La fiscalité sur les plus-values
La fiscalité des plus-values est particulièrement attractive pour une SCI à l’IR. Les associés sont imposés selon les règles des plus-values des particuliers sur leur quote-part. Les plus-values immobilières sont soumises à l’IR au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Cependant, des abattements pour durée de détention rendent ce régime très avantageux :
- Exonération d’IR après 22 ans de détention ;
- Exonération de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Ces abattements signifient que plus vous conservez un bien immobilier, moins la part taxable de la plus-value sera importante. C’est un élément clé à considérer pour les investisseurs à long terme cherchant à minimiser l’imposition de leurs gains.
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SCI à l’IR ou à l’IS : Pourquoi choisir la SCI à l’IS ?
Contrairement à la SCI à l’IR, l’option pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) permet aux associés de ne pas supporter directement la fiscalité, car c’est la SCI qui est imposée sur les bénéfices réalisés. Si les associés souhaitent percevoir des revenus, ils devront se distribuer des dividendes, ce qui entraînera une double imposition.
SCI à l’IS : La fiscalité sur les bénéfices
Les bénéfices réalisés par la SCI sont imposés directement à l’IS selon le barème en vigueur :
- De 0€ à 42 500€ de bénéfices : taux réduit à 15%;
- Au-delà de 42 500€ : taux normal de 25%.
Le taux d’imposition est donc plus avantageux pour une SCI à l’IS par rapport à une SCI à l’IR. De plus, la SCI à l’IS permet de déduire un plus grand nombre de charges, réduisant ainsi l’assiette d’imposition et, par conséquent, la fiscalité.
Voici quelques exemples de frais déductibles pour une SCI à l’IS :
- Tous les frais administratifs et de gestion ;
- Tous les travaux de rénovation, réparation ou amélioration ;
- Les intérêts d’emprunt ;
- La rémunération du dirigeant ;
- L’amortissement de l’immeuble.
A savoir : L’amortissement représente la perte de valeur comptable du bien immobilier au fil du temps. Par exemple, pour un immeuble avec une durée de vie fictive de 30 ans, sa valeur sera fiscalement déduite à raison de 1/30ème chaque année.
En cas de déficit, la SCI peut reporter ce dernier sur les 10 prochains exercices, offrant une flexibilité supplémentaire en matière de gestion fiscale.
SCI à l’IS : La fiscalité sur les revenus des associés
Si les associés souhaitent percevoir des revenus, ils doivent se verser des dividendes, ce qui entraîne une double imposition. Ces dividendes sont imposés :
- Soit au barème progressif de l’IR avec un abattement de 40%
- Soit au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) au taux de 12,8%
- Dans les deux cas, des prélèvements sociaux au taux de 17,2% s’ajoutent.
La SCI à l’IS est donc moins avantageuse pour les associés souhaitant percevoir des revenus complémentaires en raison de cette double imposition.
SCI à l’IS : La fiscalité sur les plus-values
Sur le long terme, la fiscalité des plus-values est moins avantageuse pour une SCI à l’IS.
La plus-value est calculée comme suit :
Prix de cession − Valeur nette comptable (VNC)
La VNC est le prix d’acquisition diminué des amortissements déduits. Ainsi, plus le bien est détenu longtemps, plus la VNC diminue et plus la plus-value taxable augmente.
Pour les associés souhaitant vendre un immeuble détenu par une SCI à l’IS, il est souvent fiscalement plus intéressant de céder directement les parts sociales. Les associés personnes physiques sont alors imposés selon les règles des plus-values sur valeurs mobilières ou des plus-values professionnelles (pour les personnes morales). Un abattement pour durée de détention s’applique lorsque les titres sont détenus depuis au moins 2 ans :
- 50% d’abattement pour les titres détenus entre 2 et 8 ans ;
- 65% d’abattement pour les titres détenus plus de 8 ans.
Opter pour une SCI à l’IS peut être avantageux en termes de déduction des charges et d’imposition des bénéfices, mais moins favorable pour ceux qui souhaitent percevoir régulièrement des revenus en raison de la double imposition des dividendes et de la fiscalité sur les plus-values.
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SCI à l’IR ou à l’IS : Le tableau comparatif
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SCI à l’IR |
SCI à l’IS |
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Régime |
Régime de base de plein droit |
Régime sur option |
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Qui paye l’impôt ? |
L’associé directement sur sa quote-part de revenus. |
· La société paye l’impôt sur les sociétés sur les bénéfices. · L’associé paye de l’impôt en cas de distribution de dividendes. |
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Quel taux d’imposition ? |
· Imposable selon la TMI à l’IR · 17,2 % de prélèvements sociaux |
Pour les bénéfices : · Au taux d’IS de 15% et 25% Pour les dividendes versés aux associés : · Flat taxe (12,8% d’IR + 17,2% de prélèvements sociaux) · Ou, selon la TMI à l’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux |
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Concernant les charges déductibles ? |
Peu de charges peuvent être déductibles et pas de possibilité de déduire l’amortissement du bien. |
Toutes les charges sont déductibles ainsi que l’amortissement de l’immeuble. |
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Comment les déficits sont-ils traités ? |
Imputable sur les autres revenus fonciers ou sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. |
Imputable sur les bénéfices de la société pendant les 10 prochaines années. |
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Comment sont imposées les plus-values ? |
Régime des plus-values immobilières des particuliers que ce soit pour la cession d’un bien ou pour la cession de l’immeuble. |
Pour la cession d’un actif immobilier : · Régimes des plus-values des sociétés à l’IS Pour la cession des parts sociales de la société : · Régime des plus-values mobilières |
Il n’existe pas de réponse universelle pour choisir entre une SCI à l’IR ou à l’IS. Tout dépend de votre profil, de vos objectifs et de votre patrimoine déjà constitué. Par exemple, si vous recherchez des revenus complémentaires pour la retraite, une SCI à l’IR pourrait être plus adaptée. En revanche, si votre objectif est de multiplier votre patrimoine et d’optimiser la fiscalité sans percevoir trop de revenus immédiats, la SCI à l’IS serait plus appropriée.
Pour prendre la meilleure décision, faites-vous accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine du cabinet Renaissance Patrimoine à Bordeaux. Nos experts vous aideront à développer une stratégie patrimoniale sur mesure, adaptée à vos besoins et à vos objectifs financiers.