Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier par l’intermédiaire d’un crédit

L’investissement dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) peut offrir une solution attrayante pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille et à accéder au marché immobilier sans avoir à acquérir directement un bien. Pour certains, la possibilité de réaliser cet investissement par l’intermédiaire d’un crédit peut ouvrir de nouvelles perspectives financières.

Dans un contexte où le prix de l’immobilier dans les grandes métropoles est beaucoup trop élevé pour un investissement locatif intéressant, les investisseurs ont désormais tendance à acheter des biens dans des villes excentrées afin d’avoir une rentabilité brute plus attrayante.

Il se pose alors à eux plusieurs problèmes : la gestion à distance du bien, l’emplacement peu attractif qui augmente le risque de l’investissement (vacances locatives, locataires de moindre qualité, etc.) ou encore les charges imprévues qui peuvent survenir pendant la mise en location.

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) à crédit apparaît alors comme une solution idéale pour les investisseurs ayant un budget limité et souhaitant bénéficier de rendements compétitifs tout en évitant les soucis de gestion.

Dans cet article, l’équipe de Renaissance Patrimoine vous présente la SCPI à crédit, mais avant tout, nous vous invitons à lire notre article sur la SCPI de rendement, qui vous permettra une meilleure compréhension de ce sujet.

Rappel, qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est un investissement immobilier collectif qui permet à plusieurs investisseurs de mettre en commun leur argent pour acquérir un portefeuille immobilier diversifié comprenant des biens immobiliers tels que des appartements, des immeubles de bureaux, des commerces, des hôpitaux etc.

Les investisseurs perçoivent une partie des revenus locatifs générés par ce portefeuille immobilier, proportionnellement à leur participation.

Les SCPI sont gérées par des professionnels de l’immobilier et offrent une alternative accessible pour investir dans l’immobilier sans avoir à gérer les biens en direct.

Investir en SCPI par l’intermédiaire d’un crédit, comment ça marche ?

Investir en SCPI par crédit consiste à utiliser un prêt immobilier pour financer une partie ou la totalité de l’investissement.

Voici les étapes pour investir en SCPI par crédit :

  • Évaluation de votre situation financière : avant de contracter un prêt, il est important de vérifier que vous avez les capacités de remboursement et que cela s’intègre dans votre stratégie patrimoniale.
  • Choix de la SCPI : sélectionnez la SCPI qui correspond à votre profil d’investisseur et à vos objectifs.
  • Contracter un prêt immobilier : obtenez un prêt auprès d’une banque ou d’un établissement financier, en fonction de vos besoins et de votre situation financière.
  • Achat de parts de SCPI : achetez des parts de la SCPI sélectionnée en utilisant une partie de vos fonds propres et le montant emprunté.
  • Remboursement du prêt immobilier : remboursez le prêt sur la durée choisie, en parallèle avec la perception des revenus locatifs générés par les biens immobiliers détenus par la SCPI.

Les loyers perçus trimestriellement pourront donc servir à rembourser une grosse partie des mensualités de crédit, le reste devra être remboursé par l’investisseur à l’aide des ses revenus. La SCPI à crédit permet donc à un investisseur de se constituer un patrimoine immobilier qui aura une valeur beaucoup plus importante, à terme, que les sommes versées provenant de ses fonds propres.

Voici ci-dessous un exemple simplifié :

Comme vous pouvez le voir, le cumul de l’épargne servant à rembourser le crédit est bien moins important que le capital créé à terme car les loyers perçus remboursent une grande partie du crédit. Les revalorisations du loyer et du prix de la part viennent augmenter la valeur du capital à terme.

Il est important de noter que les investissements en SCPI par crédit sont soumis aux mêmes risques que les investissements en SCPI sans crédit et peuvent comporter des coûts supplémentaires liés à l’emprunt. Il est donc conseillé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner tout au long de votre investissement.

L’effet de levier du crédit

L’utilisation d’un crédit pour financer une partie ou la totalité de l’investissement dans une SCPI peut offrir un effet de levier significatif pour l’investisseur. En effet, grâce à l’emprunt, l’investisseur peut détenir une part plus importante de parts de SCPI avec le même montant de fonds propres.

Cela peut entraîner une augmentation potentielle des revenus locatifs perçus, en proportion avec la part détenue. L’investisseur peut faire travailler de l’argent qu’il n’avait pas initialement en fonds propres et ainsi faire croitre son patrimoine de manière conséquente en remboursant tous les mois la partie du crédit non financée par les loyers perçus.

Cependant, il est important de noter que l’effet de levier comporte également des risques. Il est impératif de choisir une SCPI fiable et pérenne pour être certain de ne pas subir une forte baisse de revenus non prévue. Il est donc crucial de bien comprendre les risques liés à l’effet de levier et de consulter un conseiller en investissement avant de prendre une décision.

La SCPI à crédit offre-t-elle une fiscalité avantageuse ?

Les revenus tirés de la SCPI sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers, au même titre qu’une location classique non meublée. Mais ce n’est pas tout, les loyers de SCPI subissent également la double imposition avec les prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Cependant, l’acquisition de parts de SCPI via un crédit offre un avantage fiscal considérable, car le régime réel d’imposition permet la déduction de toutes les charges liées à l’emprunt (intérêts et assurance emprunteur) pour leur montant réel.

Cette opération permet donc de diminuer considérablement les revenus imposables et de faire marcher l’effet de levier fiscal.

Avantages et inconvénients 

En plus de cumuler tous les avantages de la SCPI classique, le fait de financer sa SCPI à crédit peut être une très bonne solution pour commencer à développer son patrimoine. La SCPI offre la sécurité et les rendements d’un investissement immobilier tout en apportant également une accessibilité en matière de montants investis. L’absence d’inconvénients de gestion ou de charges imprévues est également un avantage considérable.

L’avantage de financer ses parts de SCPI par l’intermédiaire d’un crédit est de pouvoir profiter de l’effet de levier en investissant une somme qui n’est pas détenue en propre et d’une fiscalité plus avantageuse grâce à la déduction des frais bancaires.

Il est important de considérer attentivement ces avantages et inconvénients avant de prendre une décision d’investissement en SCPI à crédit, et de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour évaluer les conséquences financières de l’investissement dans le cadre de votre situation personnelle.

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