Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier

Qu’est ce qu’une SCPI ?

Les SCPI sont des sociétés d’investissement collectif qui ont pour objectif d’acquérir et gérer un patrimoine locatif à usage d’habitation ou d’entreprise.

Elles collectent des fonds auprès d’investisseurs particuliers ou personnes morales en vue d’acquérir un patrimoine immobilier locatif qui sera géré par une société de gestion.

L’investisseur sera par conséquent associé et percevra des revenus réguliers sous forme de loyers nets de charges et de frais de gestion.

Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?

Une SCPI dite de rendement détient un patrimoine essentiellement composé d’immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques …).

Ce type d’immeuble génère des revenus plus importants que de l’immobilier d’habitation et les sociétés de gestion ont pour objectif principal la distribution des revenus aux investisseurs.

C’est un placement à long terme, il offre le meilleur de ses capacités entre 8 et 15 ans, notamment pour amortir les frais d’entrée.

Les SCPI de rendement proposent à leurs associés des rendements plutôt stables allant le plus souvent de 4 % à 6 %.

Illustration chiffrée :

Monsieur l’investisseur place 20 000 € sur une SCPI proposant des rendements de l’ordre de 5 %.

Son capital à terme au bout de 12 ans sera de 40 244 € soit 20 244 € d’intérêts cumulés.

Quelle est la fiscalité applicable aux SCPI de rendement ?

Imposition des revenus

Les résultats de la SCPI sont directement imposables à l’impôt sur le revenu entre les mains des investisseurs au prorata des parts détenues dans le capital.

Ils sont également soumis aux prélèvement sociaux (17,2%)

Selon la nature des résultats de la SCPI, la fiscalité des associés ne sera pas la même.

• Si la nature des résultats de la SCPI sont des loyers, alors l’associé sera imposé au barème progressif dans la catégorie des revenus fonciers. Les intérêts d’emprunt seront déductibles si les parts ont été acquises en pleine propriété.

Il existe aussi la possibilité de bénéficier du régime du micro foncier, dès lors que le revenu foncier brut annuel est inférieur ou égal à 15 000 € mais uniquement si la détention d’un immeuble nu loué.

• Si ce sont des revenus accessoires, alors l’associé sera imposé au barème progressif dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

• Si la nature des revenus sont des plus-values immobilières, notamment en cas de cession d’un immeuble par la SCPI, alors l’associé sera imposé au titre des plus-values immobilières des particuliers.

Imposition des plus-values de cession de parts 

Les plus-values constatées lors de la cession de parts de SCPI relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Les porteurs de parts de SCPI ne peuvent pas bénéficier de l’exonération prévue lorsque le prix de cession est inférieur à 15 000 €

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les parts de SCPI en France entrent dans l’assiette de l’IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la SCPI.

Comment détenir des parts de SCPI ?

L’investissement peut être réalisé de différentes façons :

• En direct : pour percevoir un revenu complémentaire.
• Dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie : pour optimiser la fiscalité des revenus et la transmission au décès.
• Par l’intermédiaire d’une société : l’acquisition de parts de SCPI dans une société soumise à l’IS permet d’optimiser la fiscalité des revenus.

Ce type d’investissement peut très bien être réalisé en démembrement de propriété pour bénéficier d’une décote lors de l’acquisition et obtenir des revenus complémentaires à terme.

Comment choisir une SCPI ?

De nombreux critères sont à examiner pour choisir la bonne SCPI :

• Le premier point à regarder est la taille de la SCPI, la taille influe directement sur la division du risque locatif et la liquidité des parts. En théorie, plus la capitalisation de la SCPI est importante, plus les risques sont mutualisés.
• La composition de l’actif : immobilier d’entreprise, bureaux, locaux commerciaux ; ou habitation. La nature des immeubles détenus par la SCPI est un indicateur de son rendement et des risques éventuels. Il peut être intéressant d’investir dans plusieurs SCPI pour diversifier son patrimoine et par conséquent, mutualiser les risques.
• La géographie : investissement en France où à l’étranger; à Paris ou en Province ? Par exemple, à Paris les rendements sont plus faibles mais la valorisation est plus importante et inversement.
• Sa rentabilité : il faut regarder son rendement et l’évolution de la part sur les années précédentes mais aussi le taux de rendement interne (TRI) des années précédentes qui sont des indicateurs qui vont donner une idée sur les performances futures.
• Les frais : de nombreux frais sont liés à l’investissement dans une SCPI, on retrouve tout d’abord les frais d’entrée, et mode d’imputation (entre 5 et 12 %) ; puis les frais de gestion (entre 8 et 10 %) et pour finir les frais de cession qui sont généralement payés par l’acquéreur.
• Le délai de jouissance : c’est le délai constaté avant la perception des premiers loyers. Actuellement les délais pratiqués peuvent aller de 1 à 4 mois mais ceux-ci ont tendance à se rallonger. Aucun délai de jouissance si l’investissement se fait dans le cadre d’une assurance-vie.
• Concernant la société de gestion : il faut regarder son ancienneté historique, les moyens matériels et humains, mais aussi la politique d’investissement.
• Le capital de la SCPI : capital fixe ou variable : si le capital de la SCPI est fixe, alors son capital est fermé, soit il faut souscrire lors d’une augmentation de capital, soit acquérir des parts sur le marché secondaire à un prix fixé en fonction de l’offre et de la demande. Si le capital de la SCPI est variable, alors elle peut accepter de nouveaux investisseurs jusqu’à la limite fixée dans ses statuts. Les prix de rachat et de souscription sont fixés par la société de gestion en fonction du patrimoine de la société.
• Un élément extrêmement important c’est le taux d’occupation financier (TOF) : il est égal au rapport entre les loyers facturés par la SCPI et le montant total des loyers qu’elle percevrait si l’intégralité de son patrimoine était louée. Le TOF permet d’apprécier la performance locative d’une SCPI. S’il est faible (inférieur à 90%) cela peut avoir de multiples causes comme la réalisation de travaux sur certains bien, l’acquisition ou la cession d’actifs, mais aussi des loyers impayés ou encore une mauvaise gestion.
• Pour finir, la santé financière de la SCPI est extrêmement importante et correspond au montant des réserves et reports à nouveau, plus les réserves et le report à nouveau sont élevés, plus la SCPI est solide et pourra servir des revenus réguliers. Mais il y a aussi le montant des provisions qui va permettre de mesurer le degré d’anticipation des travaux futurs.

Quelles sont les modalités d’acquisition et quels sont les coûts associés ?

Le premier coût auquel on doit faire faire c’est lors de la souscription lors d’une augmentation de capital, cette commission de souscription va de 5 à 12% du capital investi. En pratique, les frais de souscription sont en général prélevés à la sortie, c’est-à-dire au moment de la revente.

Le second coût, c’est lors de l’acquisition sur le marché secondaire :

• Le prix va varier en fonction de l’offre et de la demande pour les SCPI à capital fixe, ou pour les SCPI à capital variable le prix sera fixé par la société de gestion
• Il y a aussi des commissions de cession à charge de l’acheteur (sauf en cas de vente de gré à gré)
• Pour finir il existe aussi des droits d’enregistrement qui s’élèvent le plus souvent à 5 %.

Le dernier coût associé à l’acquisition de part dans une SCPI s’élève à environ 8 à 10 % des loyers perçus par la SCPI. En pratique, les rendements affichés par les SCPI sont nets de frais de gestion.

Peut-on donner des parts de SCPI ?

Les parts de SCPI de rendement peuvent être données dès leur acquisition, à la différence des parts de SCPI fiscales qui font l’objet d’un engagement de conservation.

Les parts peuvent être transmises en pleine propriété ou bien en nue-propriété.

Cependant, les parts de SCPI ne peuvent pas faire l’objet d’un don manuel s’agissant de parts sociales et non de valeurs mobilières. La donation doit donc être réalisée par acte authentique.

L’investissement dans une SCPI Européenne

De plus en plus d’épargnants français ont pour volonté de diversifier leur patrimoine grâce à l’immobilier européen. Les SCPI étrangères et surtout Européennes sont idéales car elles permettent de s’ouvrir un marché inconnu sans les contraintes liées à l’immobilier classique, vous n’avez pas besoin de maîtriser le marché et la gestion locative est faite à votre place.

De plus les SCPI européennes proposent de nombreux avantages :

• Une diversification plus poussée des SCPI Européennes

Comme dit précédemment une SCPI de rendement a pour but d’investir et de diversifier son patrimoine, entre bureaux, commerces, ou des locaux d’activité. La SCPI étrangères combine alors diversification typologique et diversification géographique, ce qui a pour objectif d’encore plus mutualiser les risques.

• Une fiscalité allégée

Il existe des conventions fiscales bilatérales expliquant le fait qu’un même revenu ne peut pas être imposé dans deux pays différents. Concernant les SCPI de rendement, l’imposition étrangère est payée dans le pays source du revenu et ça directement par la société de gestion.

En effet, les bénéfices de SCPI allemandes par exemple sont soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de 15,825 %, contre 30 % en France.

De plus, les revenus issus de parts de SCPI étrangères sont exempts de prélèvement sociaux, soit une économie de 17,2 %

De plus, le patrimoine immobilier situé hors France se révèle ne pas être imposable à l’IFI en France.

Sur un plan purement fiscal, ce placement est extrêmement attrayant cependant il ne faut pas choisir ses placements seulement pour un avantage fiscal.

Les avantages et inconvénients d’une SCPI de rendement