Si vous êtes propriétaire bailleur, vous êtes sûrement déjà informé de la loi climat et résilience qui va venir contraindre, petit à petit, les propriétaires à rénover leurs biens immobiliers pour offrir de meilleures prestations énergétiques à leurs locataires. Il existe des aides pour la rénovation énergétique de vos biens.
Depuis août 2022, il est interdit d’augmenter les loyers des logements classés F ou G pour tous les contrats de location signés ou reconduits. Mais la loi s’est encore durcie le 1er janvier 2023, car les logements classés G considérés comme non décents sont désormais interdits à la location.
L’Etat a mis en place de nombreuses aides pour encourager les propriétaires de logements considérés comme des passoires thermiques à améliorer les performances énergétiques de leurs biens. L’équipe du cabinet Renaissance Patrimoine vous présente donc les aides pour effectuer des rénovations énergétiques.
MaPrimeRénov’ : Une aide financière pour les rénovations énergétiques
MaPrimeRénov’ est une aide mise en place par l’Etat permettant d’aider au financement de travaux d’isolation, de chauffage, d’audit énergétiques ou encore de ventilation d’un bien.
Cette prime est accessible à tous les propriétaires, que le bien soit la résidence principale, qu’il soit mis en location et quels que soit les revenus. Le bien doit simplement être construit depuis plus de 15 ans ou depuis 2 ans si les travaux concernent un remplacement de chaudière à fioul.
Si vous souhaitez profiter de cette prime et que vous êtes propriétaire bailleur, vous devrez cependant vous engager sur certains points :
- Louer le bien en tant que résidence principale pour une durée de minimum 5 ans (à compter du versement de la prime).
- Lorsqu’il y a une réévaluation du loyer, vous devez déduire le montant de la prime du montant total des travaux qui justifient cette réévaluation. Informez également votre locataire de cette déduction.
- Il est obligatoire d’informer le locataire de la réalisation des travaux financés par la prime.
Il est également obligatoire de faire réaliser les travaux par une entreprise labellisée RGE (reconnue garante de l’environnement), que le bien soit en location ou vous serve de résidence principale.
La prime est calculée en fonction des revenus du foyer et du gain réalisé par rapport à la performance énergétique du bien. Ainsi, plus la performance est améliorée, plus la prime sera importante.
Un plafond de ressources a été mis en place pour faire différer la base de calcul de la prime attribuée en fonction des revenus du foyer :
Pour bénéficier de cette aide, vous devez déposer un dossier de demande d’aide sur le site MaPrimeRénov’. Attention cependant à bien vérifier l’éligibilité des travaux en amont et a garder des justificatifs des charges engagées.
En complément de cette prime, il est possible de bénéficier de bonus supplémentaires :
- De 500 € à 1 500 €, si les travaux réalisés sortent votre logement de l’état de « passoire thermique » (logements classés F ou G) ;
- De 500 € à 1 500 €, si les travaux réalisés permettent une performance de niveau A ou B.
La prime CEE : Une prime versée par les fournisseurs d’énergies
La prime CEE (prime des Certificats d’Économie d’Énergie) accordée par les fournisseurs d’énergie vise à stimuler les économies d’énergie et la rénovation énergétique des logements. Les fournisseurs d’énergie ont l’obligation légale de participer à cet effort en incitant leurs clients à effectuer des travaux visant à améliorer l’efficacité énergétique.
Les fournisseurs d’énergie sont responsables de la collecte des Certificats d’Économie d’Énergie, qui représentent les économies d’énergie réalisées grâce aux actions de rénovation. Ils doivent ensuite redistribuer ces certificats sous forme de primes aux particuliers, collectivités ou entreprises qui entreprennent des travaux éligibles.
Le montant de la prime CEE accordée par les fournisseurs d’énergie varie en fonction de critères tels que la nature des travaux, les économies d’énergie réalisées, la localisation géographique et les revenus du foyer. Ces critères peuvent différer d’un fournisseur à l’autre, il est donc conseillé de se renseigner auprès de chaque fournisseur pour connaître les détails spécifiques de leur offre.
Les travaux éligibles à cette prime comprennent notamment l’isolation thermique, le remplacement des équipements de chauffage, l’installation de systèmes de production d’énergie renouvelable et la rénovation des fenêtres. Il est important de noter que ces travaux doivent être effectués par des professionnels qualifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour être éligibles à la prime CEE.
Pour bénéficier de la prime CEE accordée par les fournisseurs d’énergie, il est généralement nécessaire de constituer un dossier de demande comprenant les devis des travaux et les documents justificatifs. Une fois le dossier approuvé, la prime peut être versée soit directement au bénéficiaire, soit au professionnel ayant réalisé les travaux.
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : Un prêt pour financer vos rénovations énergétiques
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est un dispositif financier qui vise à encourager les travaux de rénovation énergétique dans les logements. Son but est de motiver les propriétaires à entreprendre des travaux qui améliorent l’efficacité énergétique de leur habitation.
Ce prêt peut être obtenu sans conditions de revenus, mais en respectant certaines conditions :
- Être propriétaire d’un bien construit depuis plus de deux ans ;
- Le logement doit être occupé en tant que résidence principale (mis en location ou exploité en tant que résidence principale).
L’éco-PTZ permet aux propriétaires de bénéficier d’un prêt sans intérêt pour financer leurs travaux de rénovation énergétique. Ce prêt peut aller jusqu’à 50 000 € (pour une rénovation globale) et doit être remboursé sur une durée maximale de 15 ans.
Voici ci-dessous un récapitulatif du montant maximal du prêt accordé en fonction de la catégorie de travaux :
- Rénovation ponctuelle : 30 000 €
- Rénovation globale : 50 000 €
- Assainissement : 10 000 €
Il est obligatoire de faire réaliser les travaux par un professionnel qualifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), qui fournit également les matériaux nécessaires.
De plus, la durée maximale pour effectuer les travaux est de 3 ans à partir de la date d’émission de l’offre de prêt.
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est proposé uniquement par les banques qui ont signé une convention avec l’État. Pour connaître les banques qui participent à ce dispositif, vous pouvez consulter la liste des établissements bancaires actuellement concernés.
Des avantages fiscaux pour encourager les rénovations énergétiques
La réduction d’impôt Loc’avantages :
La réduction d’impôt Loc’Avantages est un avantage fiscal spécialement conçu pour les propriétaires qui choisissent de louer leur logement ancien à des personnes à revenus modestes. Cette mesure vise à promouvoir la location de logements abordables et à faciliter l’accès au logement pour les ménages à faibles ressources.
Afin de pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt Loc’Avantages, il est nécessaire que le logement remplisse certains critères de performance énergétique et de décence. De plus, le montant du loyer appliqué doit respecter les plafonds établis par la réglementation en vigueur.
La réduction d’impôt obtenue via le dispositif Loc’Avantages varie de 15 % à 65 % du montant des loyers encaissés. La variation de la réduction se fait en fonction du loyer demandé au locataire. Plus le loyer est bas plus la réduction sera élevée.
Le déficit foncier :
Le déficit foncier est un avantage fiscal qui permet aux propriétaires d’un bien immobilier locatif de déduire certaines dépenses liées à ce bien de leurs revenus fonciers.
Lorsque les charges liées à la location (les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux de rénovation, etc.) dépassent les revenus générés par le bien, un déficit foncier se crée. Ce déficit peut être utilisé pour réduire l’impôt à payer sur les revenus fonciers.
Si le montant du déficit foncier est supérieur aux revenus fonciers, l’excédent peut être déduit des autres catégories de revenus, tels que les revenus salariaux, jusqu’à concurrence de 10 700 € par an.
Il est important de noter que le déficit foncier ne donne pas droit à un remboursement d’impôt, mais il peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ainsi, il est possible de déduire le déficit foncier des revenus futurs, ce qui peut contribuer à réduire l’impôt à payer sur ces revenus.
Les travaux de rénovation énergétiques sont évidemment déductibles des revenus fonciers et peuvent donner lieu à un déficit foncier.
L’Etat a même mis en place un doublement du déficit foncier en cas de travaux visant à améliorer la performance énergétique du bien. Il faut cependant faire attention, ce doublement du déficit foncier n’est pas si avantageux qu’il n’y parait : nous vous invitons à lire notre article à ce sujet qui vous en expliquera les raisons.
Peut-on cumuler les avantages ?
Toutes les aides destinées à favoriser les performances énergétiques de votre bien sont cumulables, vous pouvez donc bénéficier d’une prime CEE et/ou MaPrimeRénov’ en même temps tout en finançant une partie de la rénovation à l’aide d’un éco-prêt à taux zéro.
Il est également possible de bénéficier de la réduction Loc’avantages tout en créant un déficit foncier en déduisant les charges engagées pour des travaux divers ou des travaux de rénovations énergétiques.
En somme, l’Etat cherche à réhabiliter les passoires thermiques en offrant des aides et des avantages fiscaux aux propriétaires des biens. Il est donc primordial pour le propriétaire d’un logement concerné par la loi climat et résilience de faire appel à ces aides et d’être accompagné par un conseiller en gestion de patrimoine qui aura les compétences et les connaissances pour optimiser votre investissement.