Vous l’avez peut-être vu passer récemment, la loi de finance a adopté un nouvel amendement concernant le déficit foncier. Il y a en effet eu un doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global pour certains travaux de rénovations.
Ce qui semble être une excellente nouvelle sur le papier ne l’est pas tant que ça et bon nombre d’investisseurs risquent de payer finalement plus d’impôt du fait de ce nouveau changement.
Avant de découvrir cet article, l’équipe Renaissance Patrimoine vous invite à prendre connaissance de nos articles au sujet du déficit foncier et de la loi climat qui vous aideront dans la compréhension et l’analyse de cet article.
Comment ça marche ?
Comme vous le savez, si vous faites des travaux dans votre bien en location nue et que le montant des charges dépasse les revenus tirés des loyers, alors vous créez un déficit foncier imputable pour 10 700€ sur votre revenu global de l’année en cours. Et si le déficit dépasse 10 700€, alors vous pouvez déduire le reste de vos revenus fonciers pour les 10 exercices suivants.
Pour rappel, le revenu global est imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu et les revenus fonciers sont imposés à l’impôt sur le revenu mais également aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Aujourd’hui, avec l’amendement de la loi de finance, il est possible d’imputer 21 400€ des déficits fonciers sur votre revenu global si les travaux réalisés respectent certaines conditions.
Comment en bénéficier ?
Dans le but de bénéficier de ce doublement de déficit imputable de 21 400€ il faut réaliser des travaux visant à améliorer les performances énergétiques de votre bien.
Comme évoqué dans notre article sur la loi climat, l’Etat fait la guerre aux passoires thermiques et cette mesure semble avoir été installée pour encourager les investisseurs à rénover les passoires thermiques.
Voici la démarche à suivre :
- Faire un DPE afin de déterminer le niveau de consommation et de performances énergétiques actuelles du bien ;
- Faire réaliser les travaux par des professionnels afin d’améliorer les performances énergétiques ;
- Refaire un DPE une fois les travaux réalisés.
Pour avoir droit au doublement de l’imputation sur le revenu global, il faut que le logement ait atteint un score de A, B, C ou D.
Est-ce réellement avantageux ?
Bien que cette mesure paraisse avantageuse au premier abord, on se rend compte en l’étudiant qu’elle peut simplement augmenter l’impôt payé par le propriétaire du bien.
En effet, si le déficit est imputé sur le revenu global, alors l’économie réalisée est uniquement calculée sur la tranche marginale d’imposition (TMI) du contribuable.
Comme évoqué précédemment, l’économie réalisée grâce à l’imputation du déficit sur les revenus fonciers est calculée sur la TMI du contribuable mais également sur les prélèvements sociaux (17,2%).
Les revenus fonciers étants plus imposés que le revenu global, il sera donc bien plus avantageux d’appliquer le déficit aux revenus fonciers.
Exemples
Monsieur T a 18 000€ de revenus fonciers par an et sa tranche marginale d’imposition est de 30%.
Il fait l’acquisition d’un nouvel appartement et prévoit de faire de gros travaux dedans afin de dégager un déficit foncier et d’ainsi pouvoir réduire son imposition.
Il fait l’acquisition d’un bien à 100 000€ et engage 80 000€ de travaux dedans.
Hypothèse 1 : Plafond à 21 400€
A la fin de l’année, Monsieur T aura un déficit foncier de 62 000€ (18 000 – 80 000) dont 21 400€ seront imputés sur le revenu global de l’année N et 40 600€ seront imputables aux revenus fonciers des 10 prochaines années.
Economie d’impôt :
Sur les revenus globaux : 21 400 x 30% = 6 420€
Sur les revenus fonciers : 40 600 x (30% + 17.2%) = 19 163€
Cette opération permettre donc une économie totale d’impôt de 25 583€.
Hypothèse 2 : Plafond à 10 700€
A la fin de l’année, Monsieur T aura un déficit foncier de 62 000€ (18 000 – 80 000) dont 10 700€ seront imputés sur le revenu global de l’année N et 51 300€ seront imputables aux revenus fonciers des 10 prochaines années.
Economie d’impôt :
Sur les revenus globaux : 10 700 x 30% = 3 210€
Sur les revenus fonciers : 51 300 x (30% + 17.2%) = 24 214€
Cette opération permettre donc une économie totale d’impôt de 27 424€.
Comme on peut le constater, il est beaucoup plus avantageux d’imputer le déficit foncier sur les revenus fonciers plutôt que sur le revenu global puisque les revenus fonciers sont plus imposés en raison des prélèvements sociaux. L’économie d’impôt sera donc automatiquement plus importante.
Cette annonce va malheureusement inciter de nombreux investisseurs à vouloir imputer leur déficit sur le revenu global en pensant faire une économie d’impôt. Faites appel à un conseiller en gestion de patrimoine qui aura les capacités et les connaissances pour optimiser votre investissement et votre fiscalité.