Dans le monde de l’investissement immobilier, choisir le régime fiscal approprié est crucial pour optimiser sa rentabilité. En France, les investisseurs immobiliers ont souvent à choisir entre le régime micro et le régime réel d’imposition, que ce soit pour la location nue (revenus fonciers) ou la location meublée dite LMNP (Bénéfices Industrielles et Commerciaux – BIC). Le cabinet de gestion de patrimoine Renaissance Patrimoine vous guide à travers les spécificités de ces deux options et vous aide à comprendre les démarches nécessaires pour passer du micro-foncier au régime réel.
Le régime micro, qu’est-ce que c’est ?
Le régime micro-foncier représente le régime de droit commun en matière de fiscalité des revenus fonciers en France. Il s’agit d’un système simplifié de déclaration destiné aux propriétaires dont les revenus locatifs annuels n’excèdent pas 15 000 €.
Dans le cadre de ce régime, l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs pour tenir compte des charges. Cela signifie que seulement 70 % des revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu.
Cependant, bien que ce régime offre la simplicité et évite la nécessité de justifier les dépenses réelles, il peut s’avérer moins avantageux pour les propriétaires qui engagent des dépenses significatives pour l’entretien, la rénovation ou la gestion de leur bien immobilier. En effet, si vos charges réelles dépassent 30 % des revenus locatifs, vous pourriez bénéficier davantage d’un régime permettant la déduction effective de ces dépenses.
Le régime réel, qu’est-ce que c’est ?
Le régime réel d’imposition est un dispositif fiscal qui se distingue par sa capacité à offrir une déduction plus large des charges liées à la propriété immobilière. Cette flexibilité dans la déduction des charges est ce qui permet de réaliser du déficit foncier, un concept clé dans la stratégie d’optimisation fiscale pour les investisseurs immobiliers.
On vous invite à lire notre article sur le déficit foncier pour en savoir plus.
Sous ce régime, les propriétaires peuvent déduire de leurs revenus locatifs une variété de charges, telles que les intérêts d’emprunt, les travaux de rénovation, les charges de copropriété, et les frais de gestion. Le régime réel calcule l’impôt sur le revenu net foncier, qui correspond aux loyers perçus moins l’ensemble de ces charges.
Dans ce cas, opter pour le régime réel est clairement plus avantageux puisque l’assiette imposable est réduite, passant de 7 000 € à 6 000 €. Cela se traduit par une diminution de l’impôt dû. De plus, si les charges déductibles excèdent les revenus locatifs, cela crée un déficit foncier qui peut être imputé sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, offrant ainsi une opportunité supplémentaire de réduction fiscale.
Le régime réel est donc particulièrement pertinent pour les propriétaires dont les charges réelles sont élevées par rapport à leurs revenus locatifs. Il convient toutefois de noter que la gestion et la déclaration sous ce régime nécessitent une comptabilité plus rigoureuse et la conservation de toutes les justifications des dépenses engagées.
Passage du micro-foncier au régime réel
Le passage du régime micro-foncier au régime réel d’imposition est une décision importante pour les propriétaires immobiliers. Pour opérer ce changement, le processus est relativement simple et ne requiert pas de formalisme particulier au-delà du dépôt d’une déclaration spécifique, la déclaration 2044. Cette démarche indique aux services fiscaux que le propriétaire choisit d’opter pour le régime réel d’imposition.
Vous pourrez trouver la déclaration 2044 en cliquant sur ce lien : Formulaire 2044
Il est important de noter que l’option pour le régime réel est globale. Cela signifie qu’elle s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du contribuable, sans possibilité de séparer différents biens ou revenus dans des régimes distincts. Ainsi, une fois l’option prise, tous les revenus locatifs du propriétaire seront traités sous le régime réel.
L’effet de l’option pour le régime réel se fait sentir dès l’année pour laquelle l’option a été prise. Par exemple, si un propriétaire opte pour le régime réel lors de la déclaration des revenus de 2023, ce régime s’appliquera pour l’année 2023 et les déclarations suivantes.
Une fois choisie, cette option est valable pour une période minimale de trois ans et est irrévocable pendant cette durée. Au terme de ces trois ans, le contribuable a deux choix :
Renoncer au régime réel : Si le propriétaire ne dépose plus de déclaration 2044 après la période triennale, il reviendra automatiquement au régime micro-foncier, à condition que les conditions d’éligibilité à ce régime soient toujours remplies.
Poursuivre avec le régime réel : En continuant de soumettre une déclaration 2044 après les trois ans, le propriétaire manifeste son choix de continuer sous le régime réel. Cette option devient alors annuelle, remplaçant l’obligation triennale initiale.
Le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel d’imposition est une décision stratégique qui peut avoir des implications significatives sur votre situation fiscale et financière en tant qu’investisseur immobilier.
Pour vous accompagner dans cette démarche et pour une analyse personnalisée de votre situation, nous vous invitons à prendre rendez-vous avec un conseiller de Renaissance Patrimoine. Notre équipe de conseillers en gestion de patrimoine se tient à votre disposition pour vous fournir des conseils sur mesure et vous aider à optimiser votre investissement immobilier selon vos objectifs spécifiques.