Dans un contexte de hausse des taux et de plafonnement du marché de l’immobilier, la rentabilité des investissements immobilier semble de moins en moins garantie.
Très demandée par les étudiants ou par les personnes devant s’adapter rapidement à une mutation professionnelle, la location meublée est, depuis de nombreuses années, en plein essor.
Ce statut permet à un investisseur de bénéficier d’un régime fiscal très avantageux en louant un bien ancien de façon meublé.
La location meublée, qu’est-ce que c’est ?
C’est un statut que l’on obtient en louant un bien immobilier et en y ajoutant l’ameublement nécessaire à la vie quotidienne dans le logement pour que le locataire puisse y vivre en amenant ses simples effets personnels.
Le loueur en meublé peut appartenir à deux statuts fiscaux différents :
- Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) :
Qui est le statut de droit commun et qui fait foi tant que les revenus ne dépassent pas les plafonds du statut professionnel.
- Loueur en Meublé Professionnel (LMP) :
Qui s’obtient quand les revenus issus de locations meublées dépassent 23 000€ par an et que ces revenus sont supérieurs à 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.
Dans cet article, nous allons essentiellement nous intéresser au statut de LMNP, bien plus rependu étant donné les conditions d’obtention du statut de professionnel.
Il est possible de louer son bien immobilier au titre de résidence principale en faisant la déclaration P0i auprès du Greffe du Tribunal de Commerce ou de louer le bien de manière ponctuelle en location saisonnière en obtenant les autorisations de la mairie en amont.
Il est également possible de faire l’acquisition d’un bien en résidence service et de bénéficier du statut de Loueur en Meublé via un bail long terme avec la société exploitant le logement.
La fiscalité du statut de LMNP
L’imposition des revenus du LMNP :
Les revenus tirés de la location meublée son soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, il est cependant possible de faire le choix entre deux régimes de déduction fiscale :
- Le régime du micro-BIC :
C’est le régime de droit commun, il permet de déduire un montant forfaitaire de 50% des loyers perçus représentant les charges annuelles supportées pour la mise en location du bien.
- Le régime réel d’imposition :
Ce régime s’applique automatiquement lorsque les revenus tirés de la location meublée dépassent 72 600€ ou sur option en faisant la déclaration. Ce régime permet de déduire les charges pour leur montant réel et non forfaitaire, il permet notamment de déduire ce type de charges :
- L’entretien et les réparations ;
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les assurances ;
- La taxe foncière ;
- Les charges de gestion ;
- Les honoraires de l’expert-comptable et du notaire ;
- Les provisions pour risques…
C’est cependant un régime beaucoup plus complexe que le régime micro-BIC car il nécessite la tenue d’une comptabilité conforme car toutes ces factures doivent être enregistrées comptablement.
De plus, le régime réel permet de déduire fiscalement l’amortissement du bien (perte de valeur comptable dû à l’usure du bien dans le temps). Ainsi, ce mécanisme permet de venir diminuer le revenu fiscal voir de le faire disparaitre et, en conséquence, de faire disparaitre l’imposition sur les revenus tirés de cette location meublée.
Attention cependant, la rentabilité d’un investissement dépend de plusieurs facteurs, se faire accompagner par un conseiller financier est vivement recommandé, il vous accompagnera notamment sur le choix du bien et sur le régime de déduction à choisir en fonction de votre situation.
L’imposition des plus-values du LMNP :
La plus-value du LMNP est imposée selon le régime des particuliers, elle se calcule donc en faisant la différence entre le prix de vente du bien et son prix de revient. Bien que l’amortissement soit fiscalement déductible, la perte de valeur du bien dans le temps n’est pas prise en compte au moment du calcul de la plus ou moins-value.
La plus-value constatée sera par la suite imposée forfaitairement à 19% et subira également la double imposition avec 17,2% de prélèvements sociaux. Des abattements en fonction de la durée de détention du bien viennent s’imputer avant le calcul de l’impôt :
Pour la plus-value imposable à 19% :
- On déduit 6% par an pour chaque année de détention de la 5ème à la 21ème ;
- On déduit 4% par an au-delà de 22 ans de détention.
L’exonération fiscale d’impôt sur la plus-value s’obtient onc au terme de la 22ème année de détention.
Pour les prélèvements sociaux taxés à 17,2% :
- On déduit 1,65% par an pour chaque année de détention de la 5ème à la 21ème ;
- On déduit 1,60% pour la 22ème année de détention ;
- On déduit 9% par an au-delà de la 22ème année.
On obtient donc la maturité fiscale et l’exonération totale d’imposition quand on dépasse les 30 ans de détention du bien loué meublé.
D’un point de vue fiscal, le statut de LMNP est donc très avantageux, dans un premier temps il permet de bénéficier de loyers très faiblement imposés grâce à la déduction fiscale de l’amortissement au régime réel. Puis, au moment de la revente, cet amortissement n’est pas pris en compte et vient diminuer la plus-value imposable grâce au régime des particuliers.
Le loueur en meublé professionnel (LMP) est lui soumis au régime des professionnels, les amortissements déduits fiscalement sont ici pris en compte dans le calcul de la plus-value ce qui fait augmenter son imposition.
Points d’attention
- Tout d’abord, il est impératif de rappeler qu’un investissement immobilier comporte des risques, il faut s’assurer que le marché locatif est suffisamment dynamique dans la zone ciblée avant d’investir. Faites vous accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra vous accompagner tout au long de vos démarches de recherche et de mise en location.
- La bascule entre le statut de professionnel et de non professionnel se fait automatiquement lorsque les conditions sont réunies. Chacun de ces statuts a des conséquences fiscales bien différentes, notamment au niveau de l’imposition de la plus-value, le statut non professionnel reste encore aujourd’hui bien plus avantageux que le statut de professionnel.
- Ce type d’investissement a un cout très élevé, il est impératif d’équiper le bien avec le mobilier et les outils nécessaires à une résidence principale.
- Le régime réel du LMNP nécessite la tenue impérative d’une comptabilité et l’intervention d’un expert-comptable.
Avantages et inconvénients
L’investissement dans un bien loué meublé est, dans la plupart des cas bien plus avantageux qu’un investissement dans un logement loué nu. La fiscalité du régime réel permet de diminuer voir de faire disparaitre l’imposition des loyers, et le régime de la plus-value des particuliers qui permet de diminuer l’imposition de la plus-value en comparaison au régime des professionnels.
Il est cependant plus que recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour ce type d’investissement, la rentabilité finale du projet dépend de plusieurs facteurs déterminants et nécessitant les conseils d’une personne fiable et qualifiée.