La résidence de tourisme

L’investissement immobilier locatif : La résidence de tourisme

Une résidence de services est un ensemble de logements prêt à vivre équipée pour recevoir une clientèle de séjour ou d’affaires en séjour de courte durée.

L’achat d’un bien locatif dans une résidence de tourisme aura pour but de vous constituer un patrimoine, obtenir des revenus complémentaires tout en évitant les contraintes de gestion locative puisqu’un gestionnaire s’en occupera à votre place.

Le fonctionnement de la résidence de tourisme

Les résidences gérées avec services sont des biens immobiliers neufs prêts à vivre, les logements sont dits « standardisés », meublés et équipés. Les logements et les parties communes vont varier selon les résidences (Piscine, jacuzzi, salon de détente, restaurant…). Les services proposés ne seront pas les mêmes suivant les occupants visés mais aussi le lieu.

La résidence de tourisme va être gérée par un gestionnaire que l’on appelle l’exploitant, c’est avec lui que vous concluez un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans. C’est l’exploitant qui se chargera de la gestion locative du logement. Il a pour objectif de trouver des locataires, percevoir les loyers, entretenir les espaces communs, effectuer toutes les éventuelles réparations … Le gestionnaire s’engage aussi à vous verser chaque trimestre un loyer qui est celui prévu dans le bail, peu importe que le logement soit occupé ou non. En contrepartie de ça, vous n’avez pas la possibilité de disposer de votre bien comme bon vous semble, vous devez le laisser en location auprès de l’exploitant. Cependant, une exception peut être admise c’est le cas où l’exploitant de votre résidence peut vous réserver des semaines d’occupation. Ainsi, il vous sera possible d’occuper votre logement quelques semaines par an, en fonction d’un planning convenu à l’avance (contrat particulier vous accordant une jouissance à une certaine période de l’année).

La fiscalité de la résidence de tourisme

Depuis 2017, les résidences de tourisme n’ouvrent plus droit à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11 % du montant total de l’investissement dans la limite de 300 000 € et répartie sur 9 ans au titre du dispositif Censi-Bouvard. Seules les résidences de services y sont encore éligibles jusqu’au 31 décembre 2021.

De même, depuis le 1^er janvier 2020, les travaux de réhabilitation d’un logement de plus de 15 ans, localisé dans une résidence de tourisme ne permettent plus de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 20 % des dépenses dans la limite de 22 000 €.

En revanche vous avez toujours la possibilité de bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) dans le cas où les recettes locatives ne dépassent pas les 23 000 € ou n’excèdent pas le montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal. Les loyers que vous versera l’exploitant sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) mais aussi aux prélèvements sociaux (17,2 %). Le loyer encaissé n’est pas fiscalisé, c’est le loyer diminué des charges supportées.

Vous pourrez choisir entre deux méthodes de calcul de l’impôt :

Pour le régime réel il faut donc calculer l’amortissement comptable qui est la constatation annuelle de la perte de valeur des composants d’un bien immobilier du fait de l’usure ou du temps. Ce qui va avoir pour conséquence de pouvoir déduire une charge fictive sans impact réel sur la trésorerie.

Les points de vigilance concernant les résidences de tourismes

Le premier point de vigilance concernant l’investissement dans une résidence de tourisme va être l’emplacement. Comme pour tous placements immobiliers il faudra trouver un emplacement privilégié qui sera proche des plages, des stations de ski, des commerces … Le but étant d’avoir le maximum de service à proximité.

Le rendement d’un tel investissement s’élève à environ 4 % net de charges par an, cependant la qualité de l’exploitant est essentielle. L’expérience de la société de gestion est un gage de qualité. Il est donc préférable d’opter pour un opérateur connu, qui a déjà fait ses preuves auparavant, et dont la situation financière est stable.

Si vous achetez un bien qui est neuf alors vous profiterez des loyers dès lors que le logement sera achevé et mis en location. Le délai peut aller de 12 à 24 mois selon l’état d’avancement du chantier au jour de votre acquisition.

L’achat d’un logement en résidence de tourisme va vous permettre de pouvoir récupérer la TVA sur le prix du logement, ce qui correspond à 20 % du prix d’acquisition. Cependant, pour pouvoir récupérer la TVA sur le prix du logement il faut respecter la condition suivante : L’exploitant doit fournir 3 des 4 services suivants : l’accueil, le petit-déjeuner, la fourniture du linge et le ménage.

Attention, si vous vendez votre logement avant 20 ans, vous devrez rembourser le montant de TVA économisée, sauf si votre acheteur s’engage à poursuivre le bail commercial conclu avec l’exploitant initial.

La revente d’un tel bien, peut parfois s’avérer compliquée, le logement restant sous contrat et occupé par le gestionnaire. L’acquéreur achète avant tout un rendement, le loyer annuel déterminera le prix de vente. Toutefois, le second marché se développe et de nombreux professionnels se chargent de la revente de ces logements. Des acheteurs privilégient, le marché secondaire de la résidence de tourisme, ayant un recul sur la gestion de la résidence par l’exploitant.

En revendant votre bien, vous pourriez réaliser ce qu’on appelle une plus-value, c’est lorsque le prix de vente est supérieur au prix d’achat. Alors cette plus-value sera soumise à l’impôt et aux prélèvements sociaux. Plus vous détenez votre bien longtemps, moins la plus-value sera taxée étant donné qu’un abattement est pratiqué pour chaque année de détention après 5 ans. Finalement, la plus-value sera exonérée de toute imposition après 22 ans de détention et de prélèvement sociaux après 30 ans.

Le premier frais va être la commission aux intermédiaires (promoteur et commercialisateur), cependant ce montant est compris dans le prix d’achat du bien.

Ensuite il faudra s’acquitter des frais de notaire qui vont représenter 2 à 3 % du prix d’achat pour un bien neuf et 7 à 8 % du prix d’achat pour un bien présent sur le marché secondaire.

Avantages et inconvénients de la résidence de tourisme

Cet investissement peut aussi bien allier bons rendements et plaisir. Les résidences de tourisme intéressent de plus en plus de personnes qui ont su y trouver un bon investissement locatif.

C’est un marché qui se développe de plus en plus chaque année, il parait donc judicieux pour tous les investisseurs de songer à un tel placement, il est donc important de vous faire conseiller par Renaissance Patrimoine qui pourra répondre à l’entièreté de vos questions dans ce domaine.