La fiscalité des SCPI pour un non-résident

Investir dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) en tant que non-résident peut paraitre comme une opportunité attractive, notamment en termes de fiscalité. Cet article écrit par Renaissance Patrimoine, votre cabinet en gestion de patrimoine à Bordeaux, explore les implications fiscales pour les détenteurs non-résidents de parts de SCPI françaises et européennes, détaillant comment ces investissements sont traités par les régimes fiscaux en France et à l’étranger.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), souvent désignée sous le terme de « pierre papier », est un instrument d’investissement immobilier destiné à ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement des biens. Les SCPI permettent aux investisseurs d’acquérir des parts dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers, qui peuvent inclure des bureaux, des commerces, des logements, ou des établissements de santé et d’éducation.

Principe et fonctionnement des SCPI

Le principe de fonctionnement des SCPI est relativement simple et accessible. Lorsqu’un investisseur achète des parts de SCPI, il investit indirectement dans un ensemble de biens immobiliers que la société de gestion de la SCPI a acquis et gère pour le compte de ses associés. La société de gestion s’occupe de toutes les aspects de l’administration des biens : de l’acquisition, la gestion locative, l’entretien jusqu’à la revente éventuelle des propriétés.

Les revenus générés par ces biens, principalement sous forme de loyers, sont redistribués proportionnellement entre les détenteurs de parts sous forme de dividendes mensuelles ou trimestriels. L’objectif principal des SCPI est de verser un revenu stable et attractif sur le long terme, rendant cet investissement particulièrement attrayant pour les individus à la recherche de sources de revenus complémentaires.

SCPI Françaises et Européennes

Il existe des SCPI françaises et des SCPI européennes. Les premières investissent exclusivement sur le marché immobilier français, tandis que les secondes diversifient leurs investissements à l’échelle européenne. Cette diversification géographique peut permettre de réduire les risques et d’exposer les investisseurs à des marchés immobiliers dynamiques hors de France tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse car non assujettie aux prélèvements sociaux.

Fiscalité des SCPI françaises

Sur le plan fiscal, les revenus perçus par les détenteurs de parts de SCPI françaises sont imposés de la même manière que des revenus fonciers classiques. Cela signifie que les loyers perçus, après déduction d’un abattement de 30% pour le régime micro ou des charges réelles si option pour le régime réel, sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal de l’investisseur et soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif. De plus, ces revenus sont également être assujettis aux prélèvements sociaux (17,2%).

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Imposition des revenus de SCPI françaises pour les non-résidents

Les non-résidents fiscaux ne sont imposés sur le revenu en France que pour les revenus locatifs issus de biens immobiliers situés sur le territoire français. Ces revenus entrent dans la catégorie des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Concernant l’impôt sur le revenu :

Les revenus locatifs perçus par des non-résidents provenant d’immeubles sur le territoire Français détenus par une SCPI sont imposés comme suit :

  • Taux forfaitaire de 20% sur ces revenus jusqu’à un seuil de 28 797 € ;
  • Taux de 30% pour les revenus dépassant cette limite.
  • Les contribuables peuvent cependant opter pour l’application d’un taux moyen global si cela leur est favorable.

Calcul du taux moyen d’imposition : Impôt à payer / Revenu net imposable

Concernant la plus-value à la revente des parts

Lorsqu’un investisseur réalise une plus-value sur la revente de parts de SCPI, cette plus-value est soumise à une imposition spécifique. En France, le taux d’imposition appliqué à ces gains est de 19%.

Concernant les prélèvements sociaux :

Les prélèvements sociaux s’appliquent sur les revenus locatifs et sur la plus-value réalisée lors de la revente de parts de SCPI, le taux d’imposition dépend de plusieurs éléments.

Pour les individus non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale dans l’Union Européenne (UE), dans l’Espace Economique Européen (EEE) ou en Suisse :

  • Fiscalement non-résidents en France ;
  • Socialement affiliés à un régime de sécurité sociale de l’Union Européenne, de l’Espace Économique Européen (Islande, Liechtenstein et Norvège), de la Suisse ou du Royaume-Uni, et qui ne sont pas affiliés à un régime de sécurité sociale obligatoire en France ;
  • Ils sont exonérés de la CSG et de la CRDS, ils restent assujettis au prélèvement de solidarité à hauteur de 7,5 % sur les revenus et les plus-values provenant d’immeubles situés en France.

Pour les individus non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale d’un pays hors UE, EEE, Suisse ou affiliés en France :

  • Fiscalement non-résidents en France ;
  • Socialement affiliés à un régime de sécurité sociale d’un pays autre que ceux de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse, ou qui sont affiliés en France (par exemple en Russie ou en France même) ;
  • Ils sont soumis aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) à un taux global de 17,2 % sur les revenus et les plus-values provenant d’immeubles situés en France.

Double imposition et conventions bilatérales pour éviter la double taxation

La double imposition est une préoccupation majeure pour les investisseurs non-résidents dans le cas où ils perçoivent des revenus provenant d’un autre pays que celui de leur résidence fiscale. Heureusement, la France a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays pour prévenir cette situation.

En fonction du pays de résidence, plusieurs scénarios sont possibles :

  • Le revenu est soumis à l’impôt à la fois en France et dans l’Etat où vous résidez, où un crédit d’impôt peut être accordé pour l’impôt payé à l’étranger.
  • Le revenu est uniquement imposable en France, avec une retenue à la source qui sert à ajuster le taux d’imposition effectif applicable dans votre pays de résidence.
  • Le revenu est exclusivement imposable en France, sans imposition supplémentaire dans votre pays de résidence.

Lire aussi : COMMENT LES REVENUS FONCIERS FRANÇAIS SONT-ILS IMPOSÉS POUR UN RÉSIDENT FISCAL SUISSE ?

Imposition des revenus de SCPI étrangères pour les non-résidents

Les non-résidents qui perçoivent des revenus provenant de SCPI étrangères, qui ne détiennent pas d’actifs en France ne sont évidemment pas imposés en France. La fiscalité applicable dépend de la convention bilatérale conclue entre votre état de résidence et l’état d’où proviennent les fonds de la SCPI. Généralement, l’imposition a lieu dans le pays ou les actifs sont situés, mais cela peut varier.

En conclusion, il est essentiel de reconnaître que chaque situation d’investissement est différente, surtout lorsqu’on parle d’actifs détenus par des non-résidents, notamment de SCPI. Les conventions fiscales bilatérales, qui visent à prévenir la double imposition, sont des documents juridiques denses et difficiles à interpréter pour les non-spécialistes.

Face à cette complexité, il est vivement recommandé de solliciter l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine. Un professionnel qualifié pourra vous guider à travers ces complexités fiscales et vous aider à optimiser votre investissement dans les SCPI en tenant compte de votre situation personnelle et des règles applicables dans les différents pays concernés.

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