Comment transformer un logement nu en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)

Découvrez comment transformer un logement nu en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) et bénéficiez d’avantages fiscaux significatifs. Que vous soyez novice en investissement immobilier ou à la recherche d’optimisation fiscale, cet article vous guide à travers les étapes clés pour convertir efficacement votre propriété en LMNP. De l’analyse préalable à la gestion comptable, en passant par le choix du bail adéquat, le cabinet Bordelais de gestion de patrimoine Renaissance Patrimoine vous accompagne dans votre projet immobilier.

Pourquoi transformer un logement nu en LMNP ?

Transformer un logement nu en location meublée non professionnelle (LMNP) peut s’avérer une stratégie fiscalement avantageuse pour les propriétaires. Le passage de la location nue à la location meublée permet de bénéficier d’un régime fiscal plus favorable, celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui offre des possibilités d’amortissement du bien immobilier. Cette mutation peut donc significativement réduire l’imposition sur les revenus locatifs.

Pour en savoir plus sur le statut de LMNP : LA LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE (LMNP)

Les inconvénients de la location nue

La location nue présente plusieurs désavantages qui peuvent affecter la rentabilité d’un investissement immobilier. Le rendement brut de ce type de location est souvent limité, surtout dans les communes où l’évolution des loyers est encadrée. En outre, les baux d’habitation nus sont particulièrement protecteurs pour les locataires, ce qui peut s’avérer contraignant pour le bailleur.

Sur le plan fiscal, la pression s’intensifie pour les propriétés en location nue, principalement en raison du nombre limité de charges déductibles. De plus, la diminution des taux d’intérêt a réduit les charges financières qui peuvent être déduites, aggravant ainsi le fardeau fiscal. À part dans le but de créer un déficit foncier, la location nue n’offre guère d’avantages fiscaux comparativement au statut de LMNP.

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Les avantages du statut de LMNP

Opter pour le statut de LMNP en louant un logement meublé présente des avantages fiscaux non négligeables. Ce régime permet de déclarer les revenus locatifs sous le régime des BIC plutôt que celui des revenus fonciers.

Les règles de déduction des charges et d’amortissement sont plus favorables sous le régime réel des BIC :

• Déductibilité des charges : Les charges telles que les intérêts d’emprunt, frais de gestion, frais d’assurances, taxe foncière, charges de copropriété, honoraires de syndic et frais d’assurance sont intégralement déductibles des recettes.
• Amortissement des immobilisations : Le régime réel associé au statut de LMNP offre la possibilité de déduire l’amortissement du bien du bénéfice imposable. Cette déduction peut considérablement réduire, voire annuler, le montant imposable, réduisant ainsi de manière significative la charge fiscale.

C’est quoi un amortissement ?

L’amortissement est une méthode comptable utilisée pour répartir le coût d’un actif sur sa durée de vie utile. Cela permet de diminuer la valeur de l’actif dans les livres comptables tout en déduisant cette dépense du revenu imposable chaque année.

De plus, le régime des plus-values à la revente est également avantageux pour les LMNP, car il ne requiert pas la réintégration des amortissements déduits. La plus-value est calculée sur le prix de vente diminué du prix d’acquisition et réduite par les abattements pour durée de détention.

En conclusion, transformer un logement nu en LMNP offre une structure fiscalement plus légère, augmentant potentiellement la rentabilité de vos investissements immobiliers tout en offrant une gestion plus flexible des biens loués.

Comment transformer un logement nu en LMNP ?

Transformer un logement nu en LMNP nécessite une série d’étapes bien définies pour garantir que la transition soit non seulement légale mais aussi optimale en termes de rentabilité et de conformité fiscale.

Étape 1 : Évaluer les prérequis avant de passer au LMNP

Avant de transformer un logement nu en LMNP, il est essentiel de se poser certaines questions cruciales :

• Engagements locatifs existants : Assurez-vous que tous les engagements de location, comme ceux prévus par des dispositifs fiscaux (Pinel, Scellier), ont été respectés. Passer à une location meublée pourrait annuler les avantages fiscaux précédemment obtenus.
• Location saisonnière : Si vous envisagez des locations de courte durée, vérifiez que cela n’entre pas en conflit avec le règlement de copropriété et qu’il n’altère pas la tranquillité de l’immeuble.
• Étude de marché : Analysez le marché de la location meublée dans votre zone, estimez les loyers potentiels, les délais de mise en location et les types de biens les plus recherchés.

Étape 2 : Choisir le bon bail de location

Selon votre marché locatif et les caractéristiques de votre bien, plusieurs options de bail sont envisageables :

• Bail meublé résidence principale : Durée minimale de 9 mois, avec possibilité de colocation pour augmenter les revenus.
• Bail mobilité : De 1 à 10 mois, idéal pour une clientèle en mobilité professionnelle ou académique.
• Bail de courte durée : À partir d’un jour, adapté aux zones touristiques ou événementielles.

Choisissez le type de bail qui maximise votre rentabilité tout en respectant les régulations locales et les exigences du marché.

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Étape 3 : Équiper le logement

Pour qualifier un bien de meublé, il doit être équipé au minimum de :

• Literie avec couette ou couverture.
• Dispositifs d’occultation dans les chambres.
• Plaques de cuisson et four ou micro-ondes.
• Réfrigérateur avec congélateur ou compartiment à -6°C.
• Vaisselle et ustensiles de cuisine.
• Table, sièges, étagères de rangement.
• Luminaires et matériel de ménage.

Il est également nécessaire de réaliser un inventaire détaillé du mobilier, annexé à l’état des lieux d’entrée.

Étape 4 : Remplir les obligations déclaratives

• Nouveaux loueurs : Déclarez votre activité via le formulaire P0i au greffe du tribunal de commerce dans les 15 jours suivant le début de la location.
• Loueurs existants : Déclarez tout nouvel établissement avec le formulaire P2-P4i.

Étape 5 : Gérer la comptabilité

Sous le régime réel BIC, vous devez :

• Déposer annuellement une déclaration de résultat n°2031 et ses annexes.
• Tenir une comptabilité commerciale régulière et sincère, appuyée sur des justificatifs.

Le cabinet Renaissance Patrimoine est là pour vous accompagner à chaque étape de votre projet LMNP, de la recherche du bien jusqu’à l’optimisation fiscale et la déclaration des revenus.

Comparaison entre la location nue et le LMNP