La Loi Le Meur, récemment adoptée, bouleverse le cadre juridique et fiscal des locations meublées touristiques en France. Renaissance Patrimoine vous présente ces nouvelles dispositions qui concernent particulièrement les investisseurs en Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Voici un décryptage des principaux changements et leur impact sur ce régime.
1. Une fiscalité réduite pour les meublés de tourisme
La loi Le Meur revoit à la baisse les avantages fiscaux offerts aux loueurs en meublé touristique, dans un effort pour limiter les revenus issus de cette activité et encourager l’investissement locatif résidentiel.
1.1 Abaissement des abattements dans le régime fiscal micro-BIC
Les loueurs de meublés de tourisme sous le régime micro-BIC bénéficiaient auparavant d’abattements fiscaux importants. Ces seuils sont maintenant réduits à compter du 1er janvier 2025.
| Type de Location | Seuil de Chiffre d’Affaires Annuel (2024) | Abattement Forfaitaire (2024) | Seuil de Chiffre d’Affaires Annuel (2025) | Abattement Forfaitaire (2025) |
| Meublé de tourisme non classé | 77 700 € | 50 % | 15 000 € | 30 % |
| Meublé de tourisme classé et chambres d’hôtes | 188 700 € | 71 % | 77 700 € | 50 % |
| Autres locations meublées | 77 700 € | 50 % | 77 700 € | 50 % |
Ces nouveaux taux s’appliqueront aux revenus locatifs dès 2025, tandis que les revenus de 2024 conserveront les taux en vigueur avant la loi de finances pour 2024.
1.2 Fin de la déductibilité des amortissements pour les LMNP
Comme vu dans un précédent article, à partir de 2025, à compter de 2025, les amortissements ne seront plus déductibles pour le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien LMNP. Cette mesure alourdit la fiscalité des loueurs de meublés, limitant leur attractivité.
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Régulation renforcée : Pouvoirs accrus pour les maires
La réforme sur les meublés de tourisme octroie aux maires de nouvelles compétences pour mieux réguler les locations de courte durée et favoriser l’accès au logement permanent dans leurs communes.
Limitation de la durée de location
À compter du 1er janvier 2025, les maires pourront abaisser le nombre maximal de jours pendant lesquels une résidence principale peut être louée en meublé de tourisme. Ce plafond, actuellement fixé à 120 jours par an, pourra être réduit à 90 jours, dans les communes où la pression sur le marché locatif est forte.
La mise en location touristique de la résidence principale ne pourra toutefois excéder 120 jours par an dans les communes ayant mis en place une autorisation préalable de changement d’usage et une procédure d’enregistrement. À compter de 2026, cette restriction s’appliquera à tous les contribuables, quelle que soit la commune. En cas de non-respect, les propriétaires s’exposent à une amende civile pouvant aller jusqu’à 15 000 €.
Les plateformes devront également supprimer les offres de location excédant les 120 jours (ou le nombre maximal fixé par la commune) à compter de 2026, peu importe la localisation.
Autorisation de changement d’usage
Les communes de plus de 200 000 habitants, ainsi que celles des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, devront mettre en place une autorisation préalable de changement d’usage pour les meublés de tourisme. Cette mesure pourra être étendue à d’autres communes en zone tendue. Un changement d’usage sera constaté lorsqu’un logement, initialement loué comme résidence principale, est mis en location en tant que meublé de tourisme. Cette autorisation vise à protéger l’offre de logements permanents dans les zones les plus sollicitées, en évitant la transformation excessive de logements en locations touristiques.
Ainsi, cette nouvelle législation permet aux maires de mieux encadrer la location de courte durée, notamment en limitant le nombre de jours de location et en imposant des autorisations de changement d’usage pour préserver le parc résidentiel.
Normes énergétiques pour les meublés de tourisme : Nouvelles exigences à venir
À partir du 1er janvier 2034, les meublés de tourisme, ne constituant pas la résidence principale du bailleur, devront répondre à de nouvelles obligations énergétiques strictes. Les locaux devront présenter une consommation d’énergie finale inférieure à 450 kWh/m²/an. En cas de non-respect de cette norme, une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € sera appliquée. De plus, le maire pourra exiger à tout moment la transmission d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) valide, sous peine d’une astreinte de 100 € par jour en cas de non-remise.
Par ailleurs, l’obtention de l’autorisation de changement d’usage sera désormais conditionnée à la présentation d’un DPE de niveau compris entre A et E dès la publication de la loi, et entre A et D à partir de 2034. Ces mesures visent à encourager une meilleure performance énergétique des meublés de tourisme et à lutter contre les logements énergivores.
La Loi Le Meur redéfinit les règles fiscales et renforce les régulations locales et environnementales, bouleversant le régime des loueurs en meublé non professionnels. Ces mesures équilibrent l’activité touristique avec les besoins résidentiels et énergétiques, tout en réduisant les avantages fiscaux existants. Renaissance Patrimoine, cabinet spécialisé en gestion de patrimoine, vous conseille et vous guide pour optimiser votre stratégie et sécuriser vos investissements face à ces évolutions.
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