Le projet de loi de finances pour 2025 pourrait transformer le calcul des plus-values pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). En effet, le gouvernement prévoit d’ajouter les amortissements au calcul de la plus-value lors de la vente du bien immobilier. Avec la loi de finances 2025, les investisseurs LMNP devront relever de nouveaux défis fiscaux. Renaissance Patrimoine explique que cette mesure, qui rapproche le régime LMNP de celui des loueurs en meublé professionnels, pourrait entraîner une hausse des impôts sur les plus-values pour les investisseurs.
L’impact de la réintégration des amortissements
Actuellement, les amortissements, bien qu’ils réduisent les revenus locatifs pendant la période de location, n’entrent pas dans le calcul de la plus-value lors de la revente pour les investisseurs LMNP. Selon l’article 24 du projet de loi, cette situation pourrait changer : le prix d’acquisition du bien se verrait diminué du montant des amortissements, augmentant ainsi la plus-value imposable. En d’autres termes, le coût d’acquisition réduit par les amortissements gonflerait la plus-value brute, augmentant l’impôt dû sur cette plus-value.
Cette mesure exclurait certains amortissements, comme ceux pour les travaux de reconstruction ou d’agrandissement. Cependant, pour les biens loués en meublé pendant plusieurs années, elle alourdirait considérablement la fiscalité en cas de revente.
Exemple de calcul avant et après la réforme
Prenons l’exemple d’un investisseur qui a acheté un bien immobilier pour 250 000 € (dont 200 000 € de bâti amortissable et 50 000 € de terrain). Ce bien est loué en meublé pendant dix ans avec un amortissement annuel de 10 000 €. À la fin de ces dix ans, il décide de vendre le bien pour 350 000 €.
On observe une forte hausse de l’imposition sur la plus-value, passant de 12 722 € avant la réforme à 43 885 € après, soit une augmentation de plus de 245 %. Cette majoration s’explique par la réintégration des amortissements dans la plus-value brute, entraînant également une taxe additionnelle sur les plus-values élevées.
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Une réforme qui modifie la rentabilité du LMNP
Avec cette nouvelle mesure, les investisseurs devront évaluer attentivement la rentabilité des biens LMNP, en anticipant cette fiscalité accrue à la revente. Si les avantages fiscaux liés aux amortissements sont préservés pendant la période de location, la revente pourrait désormais s’avérer bien plus coûteuse.
Pour Renaissance Patrimoine, ce changement rappelle l’importance de la planification à long terme, en intégrant les aspects fiscaux et les réformes potentielles pour garantir la rentabilité des investissements LMNP.
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