Dans l’univers complexe de l’investissement immobilier, la stratégie adaptée peut faire toute la différence. Chez Renaissance Patrimoine, cabinet de conseil en gestion de patrimoine basé à Bordeaux, nous nous focalisons aujourd’hui sur une méthode particulièrement efficace pour optimiser votre investissement en Location Meublé Non Professionnelle (LMNP) : l’utilisation de la SARL de famille.
Présentation de la SARL de Famille : Une structure idéale pour l’investissement familial
La SARL de famille, une variante de la SARL classique, se distingue par sa spécificité orientée vers les besoins des familles souhaitant investir ensemble. Cette structure doit exercer une activité commerciale, conformément aux règles régissant toutes les SARL. Dans la composition de la SARL de famille, une attention particulière est portée à la définition des membres pouvant être associés. Les associés doivent exclusivement être des membres de la même famille, mais cette définition s’étend jusqu’aux relations familiales de deuxième degré.
Pour mieux comprendre, il est utile d’expliquer brièvement le fonctionnement des degrés de parenté. Le premier degré de parenté inclut les relations les plus directes : les parents et leurs enfants. Le deuxième degré englobe les frères et sœurs, grands-parents et petits-enfants, tandis que le troisième degré concerne les oncles, tantes, neveux, nièces ou encore arrière-petits-enfants et arrière-grands-parents.
Dans le cas de la SARL de famille, les associés peuvent donc être des parents et enfants (premier degré), mais aussi inclure des membres de la famille du deuxième degré comme les grands-parents, petits-enfants, frères et sœurs. Les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS) sont également éligibles, quel que soit leur degré de parenté.
Cette extension jusqu’au deuxième degré offre une plus grande souplesse pour la constitution des associés dans la SARL de famille, permettant ainsi de regrouper une gamme plus large de membres familiaux dans un projet d’investissement immobilier commun.
Cette configuration unique de la SARL de famille offre un avantage considérable pour les familles cherchant à mutualiser leurs ressources pour des investissements communs. L’aspect familial de cette structure facilite la collaboration et la gestion des investissements, permettant une prise de décision et une gestion des biens plus harmonieuse et alignée sur les objectifs familiaux.
De plus, la SARL de famille se révèle être une solution intéressante d’un point de vue transmission patrimoniale. La cession de parts sociales au sein de la famille est simplifiée, permettant une transition aisée et avantageuse d’un point de vue fiscal et successoral. Qu’il s’agisse de céder des parts à un associé, à un conjoint, ou encore à un enfant dont le parent est déjà associé, la SARL de famille offre une souplesse et une efficacité notable.
Toutefois, des exceptions existent en cas de décès :
• Si l’héritier des parts n’est ni un enfant ni le conjoint de l’associé défunt et ne répond pas aux critères de parenté, la SARL peut continuer à être soumise à l’IR (Impôt sur le Revenu) à condition que cet héritier cède ses parts à un membre éligible de la famille dans un délai de 6 mois.
• Si l’héritier est un enfant ou le conjoint de l’associé défunt, mais n’a pas de lien de parenté direct avec les autres associés, la SARL demeure soumise à l’IR. Dans ce cas, l’héritier peut conserver ses parts indépendamment des liens de parenté avec les autres associés.
Ces règles offrent une certaine souplesse pour maintenir le régime fiscal avantageux de la SARL de famille, même en cas de changements dans sa composition.
SARL de Famille vs SCI pour l’investissement LMNP
Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif meublé, choisir la bonne structure juridique est crucial. Deux options se distinguent : la SARL de famille et la SCI (Société Civile Immobilière). Bien que les deux permettent la détention immobilière mutualisée, elles diffèrent significativement pour le LMNP.
La SCI, qui comme son nom l’indique, est orientée vers des activités civiles, impose des restrictions strictes pour le LMNP. Les revenus de location meublée doivent représenter moins de 10 % du chiffre d’affaires total de la SCI, OU, l’activité de loueur en meublé doit être exercés de manière occasionnelle et ne pas constituer une part majoritaire des revenus de la société. Cette limitation rend la SCI moins adaptée pour ceux qui souhaitent se concentrer sur le LMNP.
En contraste, la SARL de famille, une structure commerciale, est parfaitement alignée avec les exigences du LMNP. Sans les contraintes de la SCI, elle offre plus de liberté et d’efficacité pour gérer et optimiser un investissement LMNP, il n’est cependant pas possible de faire de la location nue dans une SARL puisqu’il s’agit d’une activité civile…
Fiscalité de la SARL de famille en LMNP : Avantages et option pour l’Impôt sur le Revenu (IR)
La fiscalité est un élément clé dans la stratégie d’investissement immobilier, et la SARL de famille offre des avantages fiscaux significatifs, notamment grâce à l’option pour l’impôt sur le revenu (IR). Ce choix fiscal, accessible sans limitation de durée, permet à la SARL de famille d’être traitée comme une société de personnes. Ainsi, le résultat financier de la société est réparti entre les associés selon leur part dans les bénéfices, et est soumis à l’IR selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Les revenus générés sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les associés ont alors la possibilité d’opter pour le régime Micro-BIC, bénéficiant d’une déduction forfaitaire de 50% au titre des charges, ou pour le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles engagées.
Un des atouts majeurs de la SARL de famille est sa transparence fiscale, permettant d’éviter la double imposition souvent associée à l’impôt sur le revenu et à l’impôt sur les sociétés. Cette caractéristique est particulièrement pertinente dans le cadre du LMNP, où les avantages fiscaux du régime réel se manifestent pleinement.
Le point fort du régime réel en LMNP au sein d’une SARL de famille est la possibilité de déduire fiscalement l’amortissement du bien. L’amortissement consiste à étaler la perte de valeur comptable du bien immobilier sur sa durée de vie estimée, permettant ainsi de réduire chaque année une partie de sa valeur de l’assiette imposable. Cette déduction de l’amortissement peut réduire considérablement, voire annuler, l’assiette imposable, générant ainsi un avantage fiscal notable.
Option pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) dans la SARL de famille
Dans le cadre de la gestion d’une SARL de famille, il est effectivement possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), une décision qui peut s’avérer stratégique selon les objectifs spécifiques de la société. Cependant, il est crucial de comprendre que l’option pour l’IS est irrévocable.
L’un des changements majeurs résultant de l’option pour l’IS concerne la transparence fiscale. En effet, contrairement au régime de l’impôt sur le revenu où la société est fiscalement transparente, avec l’IS, la SARL de famille perd cette transparence. Cela signifie qu’il y aura une double imposition : d’abord sur les bénéfices réalisés par la société, puis sur les dividendes distribués aux associés. Cette double taxation peut avoir un impact significatif sur la rentabilité globale de l’investissement pour les associés.
De plus, en optant pour l’IS, la SARL de famille se voit appliquer le régime des plus-values professionnelles plutôt que celui des plus-values des particuliers. Il est important de noter que le régime des plus-values professionnelles est généralement moins avantageux que le régime des particuliers. Cela peut affecter la stratégie d’investissement à long terme de la société, notamment lors de la revente de biens immobiliers.
Avantages du LMNP en SARL de Famille : Investissement familial, fiscalité et transmission
Un investissement immobilier familial :
L’un des premiers et principaux avantages de la SARL de famille en LMNP est la possibilité d’investir avec sa famille. Cette approche mutualise les ressources financières des membres de la famille, permettant ainsi d’investir dans des biens de plus grande valeur et de se financer plus facilement via l’emprunt ou via l’apport en compte courant d’associé. Cet « effet de levier familial » est une stratégie particulièrement pertinente pour ceux qui cherchent à maximiser leur impact sur le marché immobilier, en tirant parti de la force collective de leur patrimoine familial.
La transparence fiscale et le régime des sociétés de personnes :
La transparence fiscale de la SARL de famille joue un rôle crucial dans son attrait. Chez Renaissance Patrimoine, nous soulignons l’importance de cette caractéristique, qui permet aux associés de bénéficier directement du régime fiscal de l’impôt sur le revenu. Cette option offre la possibilité de choisir entre le régime Micro-BIC, avec une déduction forfaitaire de 50% des charges, et le régime réel, permettant de déduire les charges réelles, y compris l’amortissement du bien. Cette flexibilité fiscale se traduit par une optimisation significative de la rentabilité de l’investissement.
En plus de l’avantage sur l’impôt sur le revenu, la transparence fiscale confère également un atout majeur lors de la revente du bien immobilier. En effet, la société de personne permet de bénéficier du régime des plus-values des particuliers, les associés évitent la réintégration des amortissements déduits fiscalement dans le calcul de la plus-value, contrairement au régime des professionnels. Cette spécificité réduit considérablement l’assiette imposable en cas de cession, résultant en une imposition moins lourde sur les gains réalisés.
Un outil de transmission patrimoniale optimisé :
La transmission patrimoniale constitue un avantage considérable de la SARL de famille en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Outre la facilité offerte par le démembrement de propriété des parts sociales, une autre option stratégique pour optimiser la transmission est l’utilisation du pacte Dutreil.
Le pacte Dutreil est un dispositif fiscal qui vise à faciliter la transmission d’entreprises familiales. En adhérant à ce pacte, les cédants peuvent bénéficier d’une réduction significative des droits de donation ou de succession. L’avantage principal du pacte Dutreil réside dans son taux d’exonération de 75% sur la valeur des parts ou actions transmises, à condition que certaines obligations soient respectées, notamment en termes de conservation des titres et de l’exercice d’une fonction de direction.
Cette option peut être particulièrement intéressante dans le cadre d’une SARL de famille en LMNP, car elle permet de transmettre les parts de la société tout en minimisant l’impact fiscal. Cela vient s’ajouter aux abattements déjà existants de 100 000€ tous les 15 ans pour les dons à un enfant et de 31 865€ pour les dons des grands-parents aux petits-enfants, rendant ainsi la transmission patrimoniale encore plus avantageuse.
Le pacte Dutreil est un dispositif complexe nécessitant une compréhension approfondie. Il est donc essentiel de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine expérimenté pour sa mise en place efficace.
Une exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) possible :
Un des avantages notables d’une SARL de famille dédiée à la location meublée est la possibilité d’exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Pour bénéficier de cette exonération, les biens immobiliers loués doivent répondre aux critères spécifiques du régime des biens professionnels.
Dans le contexte d’une SARL de famille, il est essentiel que le contribuable, ou un membre de son foyer fiscal soumis à l’IFI, exerce effectivement son activité professionnelle principale au sein de la société. Cela implique une implication active et significative dans les opérations quotidiennes de la société, cette activité devant constituer la majeure partie de ses activités économiques. Il est important de noter que cette condition est évaluée individuellement pour chaque membre du foyer fiscal.
Conclusion
En définitive, pour ceux qui envisagent de se lancer dans le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) avec leur famille, la SARL de famille se présente comme une option incontournable. Cette structure offre un ensemble d’avantages exceptionnels, de la mutualisation des ressources familiales pour un effet de levier significatif, à une fiscalité optimisée et une transmission patrimoniale facilitée.
La complexité des aspects légaux, fiscaux et patrimoniaux de la SARL de famille en LMNP nécessite néanmoins une expertise professionnelle pour en tirer le maximum de bénéfices. C’est là qu’un accompagnement par des experts devient crucial. Chez Renaissance Patrimoine, notre équipe de conseillers expérimentés est prête à vous guider à travers chaque étape de votre projet d’investissement familial en LMNP, de l’acquisition du bien, à la mise en location de ce dernier.
N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un conseiller de Renaissance Patrimoine pour définir une stratégie patrimoniale sur mesure, adaptée à vos besoins et à vos objectifs.