Alors que 2023 touche à sa fin, notre équipe chez Renaissance Patrimoine, un cabinet de gestion de patrimoine basé à Bordeaux, continue d’analyser en profondeur les implications du projet de loi de finances pour 2024. Après avoir examiné les changements majeurs concernant la réforme du quasi-usufruit plus tôt cette semaine, notre attention se porte aujourd’hui sur une modification significative qui risque de bouleverser le marché des locations saisonnières : la réduction substantielle de l’abattement fiscal sur les locations de type Airbnb.
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La nécessité d’une réforme fiscale sur la location saisonnière AirBNB
Face à une crise du logement de plus en plus pressante en France, l’État se voit contraint de reconsidérer la fiscalité avantageuse des locations saisonnières, notamment celles opérées via des plateformes comme Airbnb. Actuellement, un nombre croissant de travailleurs se retrouve dans l’incapacité de se loger adéquatement. Cette difficulté est double : d’une part, l’accession à la propriété est entravée par une crise du marché transactionnel immobilier, marquée par une hausse significative des taux d’intérêt. D’autre part, la réduction de l’offre en matière de location longue durée se fait sentir face à une demande toujours plus forte.
Cette situation est exacerbée par l’exode rural continu, qui alimente l’afflux de population vers les grandes villes. En conséquence, les logements disponibles se font de plus en plus rares, une tension accentuée par le nombre impressionnant d’appartements disponibles sur Airbnb. Avec plus de 900 000 logements listés en France, majoritairement dans les zones urbaines, la plateforme contribue involontairement à une pénurie de logements destinés à la location longue durée.
L’attrait pour les investissements dans les locations de type Airbnb n’est pas anodin. La combinaison de loyers élevés et d’une fiscalité particulièrement favorable – un abattement de 71% sur les revenus locatifs avant imposition – a créé un environnement où les locations saisonnières sont nettement plus rentables que les locations classiques. Cette situation a entraîné une dérive du marché immobilier, où de nombreux biens autrefois destinés à la location longue durée sont désormais utilisés pour des locations de courte durée.
Fiscalité des locations saisonnières de type Airbnb
Rappel de la fiscalité en vigueur
La fiscalité des locations saisonnières, notamment pour les meublés de tourisme classés, est encadrée par des règles spécifiques relevant du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Bien que ces règles soient largement similaires à celles applicables à la location meublée classique, il existe des différences notables, particulièrement avantageuses pour les meublés de tourisme classés.
Seuil du Micro-BIC : Pour les meublés de tourisme classés, le seuil de revenus pour bénéficier du régime Micro-BIC est significativement plus élevé, il est fixé à 188 700 €, contre 77 700 € pour les locations meublées non classées. Ce seuil plus élevé permet aux propriétaires de générer des revenus locatifs importants tout en bénéficiant d’une fiscalité simplifiée.
Abattement fiscal en régime Micro-BIC : L’abattement fiscal pour les meublés de tourisme classés est de 71%, ce qui est nettement plus avantageux que les 50% applicables aux locations meublées non classées. Cela signifie que pour les locations saisonnières classées, seuls 29% des revenus locatifs sont imposés, offrant ainsi un cadre fiscal très favorable pour les investisseurs dans ce secteur.
La réforme de la fiscalité des locations saisonnières AirBNB
Quand on parle de réformes gouvernementales et de loi de finance, on s’attend généralement à des changements mesurés, surtout dans un domaine aussi sensible que la fiscalité immobilière. L’anticipation d’une réforme visant à réduire les avantages fiscaux des locations saisonnières était donc dans l’air, avec des prévisions tablant sur une éventuelle harmonisation de l’abattement pour les meublés classés avec celui des locations non classées, soit une réduction à 50%. Jusque-là, rien d’extraordinaire.
Cependant, l’assemblée a réussi à surprendre, voire à stupéfier, tout le monde. Imaginez la scène : les professionnels de l’immobilier, les experts fiscaux et les investisseurs, tous suspendus aux lèvres des législateurs, s’attendant à une réforme raisonnable… Et là, le gouvernement annonce une réduction colossale de l’abattement, le faisant chuter de 71% à seulement 30%, avec un plafond de recettes abaissé à 15 000€.
Il s’avère que cette réforme, qui semblait être une manœuvre audacieuse et calculée, était en réalité une erreur ! Oui, vous avez bien lu. Une erreur de l’assemblée.
La situation est presque comique, digne d’une scène de théâtre. La réforme, qui n’était initialement pas destinée à être retenue, s’est retrouvée malencontreusement maintenue. Et comme dans une pièce de Molière, une fois le texte adopté, impossible de revenir en arrière, du moins pour le moment.
Impact de la réforme sur les revenus de 2023 et perspectives
Le gouvernement français a tout de même fini par reconnaitre l’erreur survenue lors de l’adoption de la réforme fiscale des locations saisonnières. Le ministère de l’Économie a pris une mesure rectificative qui soulage les contribuables concernés : lors de la déclaration des revenus de 2023, en mai 2024, ils pourront se référer à la législation antérieure. Bercy a ainsi confirmé que les règles préexistantes, avec l’abattement de 50% pour les locations meublées non classées et de 71% pour les meublées de tourisme classées, resteront applicables.
Cette décision marque un sursis bienvenu pour les propriétaires et investisseurs qui s’étaient préparés à une hausse considérable de leur charge fiscale. Cependant, ce n’est peut-être qu’une trêve temporaire. Les yeux sont désormais tournés vers la loi de finances pour 2025, car il est fort probable que le gouvernement tentera de réformer une nouvelle fois la fiscalité des revenus générés par des plateformes telles qu’Airbnb.
La situation reste donc à surveiller de près. Les acteurs du marché immobilier, les investisseurs et les propriétaires doivent rester vigilants et anticiper les changements potentiels qui pourraient survenir avec la loi de finances 2025.
En conclusion, chez Renaissance Patrimoine, nous restons attentifs à toutes les réformes et évolutions fiscales susceptibles d’affecter le secteur immobilier et la gestion de patrimoine. Nous nous engageons à couvrir cette actualité de manière approfondie, en particulier en ce qui concerne les changements anticipés pour la loi de finances 2025.
En attendant, nous invitons nos clients et tous ceux qui souhaitent obtenir des conseils avisés et indépendants en matière de gestion patrimoniale à prendre rendez-vous avec l’un de nos conseillers experts.