Renaissance Patrimoine accompagne nos clients dans leurs projets immobiliers et leur stratégie patrimoniale. La gestion de la trésorerie d’une Société Civile Immobilière (SCI), qu’elle soit soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), nécessite une planification rigoureuse pour minimiser la fiscalité. Voici les solutions disponibles et leurs implications fiscales.
Sortie de Trésorerie d’une SCI à l’IR
Avec une SCI à l’IR, les bénéfices et revenus locatifs reviennent directement aux associés et sont imposés dans leur déclaration personnelle. La transparence fiscale est une caractéristique clé de ce régime.
Distribution des bénéfices
La SCI distribue les revenus locatifs aux associés, qui les déclarent dans la catégorie des revenus fonciers. Chaque associé est imposé selon sa quote-part et sa tranche marginale d’imposition (TMI). En parallèle, les prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent. Bien que simple, cette option entraîne une imposition immédiate, même si les bénéfices ne sont pas entièrement utilisés.
Vente d’un bien
Lorsque la SCI vend un bien, les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt. Cependant, des abattements pour durée de détention réduisent la charge fiscale :
- Exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans.
- Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.
Après la vente, vous pouvez redistribuer les fonds aux associés sans imposition supplémentaire, à condition qu’il n’y ait pas de réserve dans la SCI.
Sortie de Trésorerie d’une SCI à l’IS
Pour une SCI à l’IS, les bénéfices et la trésorerie sont traités différemment. Le régime permet de déduire les charges, notamment les amortissements des biens, mais il impose des contraintes supplémentaires pour sortir les fonds.
Distribution des dividendes
Les bénéfices, après l’impôt sur les sociétés (15 % jusqu’à 42 500 € et 25 % au-delà), peuvent être distribués sous forme de dividendes. Cependant, les associés supportent une double fiscalité :
- L’impôt sur les sociétés payé par la SCI.
- La flat tax de 30 % (ou imposition au barème progressif sur option) sur les dividendes perçus.
Cette méthode reste coûteuse en termes fiscaux, mais elle peut être pertinente si vous souhaitez récupérer des fonds à court terme.
Vente d’un bien
En cas de vente d’un bien par la SCI à l’IS, la plus-value est calculée sur la base de la valeur nette comptable, après amortissements. Contrairement à la SCI à l’IR, il n’y a pas d’abattements pour durée de détention. La plus-value est imposée à 25 %. Les bénéfices générés peuvent ensuite être distribués, mais avec la fiscalité sur les dividendes en sus.
Lire aussi : SCI à l’IR ou à l’IS : Choisir le meilleur régime fiscal pour votre patrimoine immobilier ?
Retrait via le Compte Courant d’Associés
Le compte courant d’associés constitue un excellent levier pour récupérer des fonds sans subir d’imposition immédiate. Si vous avez avancé de l’argent à la SCI pour financer un achat ou des travaux, vous pouvez récupérer cette somme à tout moment, en franchise d’impôt.
Cette méthode ne génère aucun frottement fiscal, car elle ne concerne pas les bénéfices de la SCI. Elle est particulièrement adaptée pour optimiser la gestion de trésorerie et éviter une distribution de dividendes coûteuse. Cependant, la SCI doit disposer d’une trésorerie suffisante pour rembourser le compte courant sans compromettre son équilibre financier.
Rémunération en SCI à l’IS
Dans une SCI à l’IS, vous pouvez envisager de vous rémunérer pour des missions de gestion ou d’administration. Ces rémunérations sont déductibles du résultat imposable de la SCI, ce qui réduit son impôt sur les sociétés.
Toutefois, vous devez déclarer ces revenus dans votre propre déclaration fiscale, où ils sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales. Cette option est avantageuse si vous voulez réduire le bénéfice imposable de la SCI tout en percevant une rémunération régulière.
Dissolution de la SCI
Lorsque la SCI n’a plus d’activité, sa dissolution permet de répartir les actifs entre les associés. Cette opération a des implications fiscales différentes selon le régime d’imposition de la SCI.
- SCI à l’IR : Les associés récupèrent le capital social et les éventuelles plus-values après application des abattements pour durée de détention.
- SCI à l’IS : Les plus-values latentes et les réserves sont imposées à 25 %. La redistribution des fonds entraîne également une taxation des associés (flat tax de 30 %).
La dissolution est souvent plus avantageuse pour les SCI à l’IR, notamment en cas de détention longue.
Optimiser la sortie de trésorerie d’une SCI nécessite de bien comprendre ses objectifs et son régime fiscal. Les SCI à l’IR sont souvent plus intéressantes pour des projets à long terme, grâce à l’exonération progressive des plus-values. En revanche, les SCI à l’IS offrent une flexibilité pour réinvestir les bénéfices, mais la sortie de trésorerie y est plus taxée.
Le choix des méthodes, dividendes, compte courant d’associés, rémunérations ou dissolution, dépend de vos besoins financiers et de votre stratégie patrimoniale.
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