Les SCPI sont devenues des produits phares pour les investisseurs avec les difficultés et les baisses de rentabilités que rencontre le marché de l’immobilier locatif français.
La forme juridique est un point à ne pas négliger au moment de choisir la SCPI sur laquelle on souhaite investir, il existe des SCPI à capital fixe et des SCPI à capital variable. Il est en effet primordial de bien comprendre l’investissement qu’on souhaite réaliser pour ne pas en être déçu, au terme, au moment de faire les comptes.
Cet article vous permettra donc de savoir tout ce qu’il faut savoir au sujet des SCPI à capital fixe ou variable.
Rappel : Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Avant de lire cet article, nous vous recommandons de prendre connaissance de l’article très complet dédié aux SCPI publié en amont par l’équipe Renaissance Patrimoine. Ce rappel vous aidera cependant à vous faire une idée globale de ce qu’est une SCPI.
Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier, c’est un investissement collectif immobilier géré par une maison de gestion qui déversera chaque mois un loyer net de charges et de frais à l’investisseur.
Ce dernier investi donc dans des parts et est, par conséquent, associé de la société civile.
Il existe différents types de SCPI :
- Les SCPI fiscales, qui ont pour but d’investir dans de l’immobilier bénéficiant de dispositifs défiscalisant, comme la loi PINEL.
- Les SCPI de rendement, qui ont pour but de faire l’acquisition d’immeubles commerciaux ou d’habitations et de redistribuer des loyers et des dividendes à leurs associés.
Les SCPI de rendement à capital fixe
La particularité de ces SCPI est que le capital est fixé et plafonné dans les statuts de la société.
Sur le marché primaire, le prix d’achat de la part est fixé par la maison de gestion. Une fois que le plafond de capitalisation est atteint par les investisseurs, il n’est plus possible de souscrire à de nouvelles parts sur le marché primaire jusqu’à ce qu’une décision de l’Assemblée Générale soit votée.
Ce procédé reste cependant très rare, en effet l’objectif d’une SCPI à capital fixe n’est pas de développer son patrimoine immobilier en faisant l’acquisition de nouveaux biens mais plutôt de gérer son parc actuel pour reverser des loyers nets à ses associés.
En dehors du marché primaire, il est possible d’acheter ou revendre des parts de SCPI sur le marché secondaire à travers un mandat de vente. Il s’agit donc d’une négociation entre l’acheteur et le vendeur, il n’y a donc aucune garantie que le capital investi par l’investisseur soit récupéré à la cession des parts car le prix de revente sera déterminé par l’offre et la demande.
Les SCPI de rendement à capital variable
Ces SCPI sont dites « à fonds ouverts » car des parts sont sans cesse émises par la maison de gestion.
Un plafond de capital difficilement atteignable est déterminé dans les statuts, le prix d’achat de la part est fixé en amont sur le marché primaire, il est donc possible d’investir à tout moment dans la SCPI et d’en devenir associé.
Concernant la revente des parts, elle se fait également sur le marché primaire. La maison de gestion fixe un prix de revente appelé « valeur de retrait » en fonction du patrimoine immobilier de la SCPI, et organise et fluidifie le marché de revente des parts de ses associés.
La SCPI à capital variable a une grande liberté et a pour objectif d’être dynamique en terme d’investissement. Elle peut revendre une partie de son actif si une opportunité de plus-value se présente, réinvestir tout au long de l’année pour faire évoluer son patrimoine sans être dans l’obligation de faire une ouverture de capital exceptionnel et, en conséquence, faire évoluer le prix de la part.
Avantages et inconvénient
Quelles conclusions ?
Aujourd’hui, 90% des SCPI sont à capital variable. Elles sont en effet bien plus sécuritaires pour l’investisseur car il connait à l’avance la valeur de retrait de ses parts, contrairement aux SCPI à capital fixe, où l’investisseur fait un pari sur le fait que le prix de la part va augmenter sur le marché secondaire.
De plus, dans une SCPI à capital fixe, il n’est pas garanti que l’associé puisse revendre ses parts, cela dépend de la demande en cours sur le marché secondaire. Dans une SCPI à capital variable, les reventes sont directement gérées par la société de gestion sur le marché primaire, elle offre donc une plus grande liquidité à l’investisseur.
Enfin, dans le cadre d’une SCPI à capital variable, il est possible de réinvestir à tout moment pour développer son patrimoine, il n’est pas nécessaire d’attendre une augmentation exceptionnelle du capital. La société a donc la possibilité et les fonds nécessaire à un bon entretien et un bon développement de son patrimoine qui permettra à moyen terme un meilleur taux d’occupation et une meilleure capacité de réaction face aux opportunités de marché qu’une SCPI à capital fixe.
Pour ce type de placement, il est fortement recommandé de se faire accompagner par un conseiller financier qui sera vous aider à construire votre projet et à atteindre vos objectifs patrimoniaux.