Un investissement en immobilier
L’achat en viager est une opération entre deux parties, le crédirentier, qui va acheter le logement et le débirentier qui est celui qui va recevoir les rentes périodiques jusqu’à son décès.
L’intérêt de ce type d’opération est de vous constituer un patrimoine immobilier dans des conditions financières et fiscales avantageuses.
Il existe deux types de viager :
– Le viager « libre » : c’est celui que nous retrouvons le moins. Il vous permet de disposer du bien directement.
– Le viager « occupé » : cas le plus fréquent, le crédirentier vend sa maison mais continue d’occuper les lieux jusqu’à son décès.
Le fonctionnement du viager
Vous pouvez acheter le bien immobilier seul ou à plusieurs.
Vous devez être plus jeune que le vendeur. Sur ce type d’achat, on préconise un écart de 30 ans avec le vendeur.
Le calcul du prix de vente est complexe et dépend de plusieurs paramètres : valeur réelle du bien, nombre de vendeurs, leur âge, leur sexe, leur espérance de vie, leur occupation ou non du logement, et le revenu qui pourrait en être tiré s’il était loué (loyer théorique).
Contrairement à un achat immobilier « classique », vous ne payez pas la totalité du prix de vente lors de l’achat :
- Au moment de la signature, vous versez le « bouquet » qui correspond à 20% ou 30 % de la valeur du bien. Cette somme peut être financée avec ou sans crédit immobilier.
- Puis, vous versez le reste du prix de vente sous forme de rente, selon une périodicité définie avec le vendeur (mensuelle, trimestrielle, etc.) jusqu’à son décès. Chaque année, vous devrez informer le fisc du montant des rentes versées au crédirentier.
Vous demeurez libre de revendre le bien acquis en viager, même si le crédirentier est en vie. Pour lui, la vente ne change rien : les conditions initiales de la vente en viager sont inchangées. Vous restez donc redevable du paiement de la rente, sauf si le crédirentier accepte que le nouvel acquéreur se substitue à vous, ce qui est rare en pratique puisqu’il ignore sa solvabilité.
Points de vigilance
L’achat en viager est un pari sur l’avenir. Vous avez la possibilité de faire une bonne affaire si le vendeur décède plus tôt que prévu. En revanche, si le vendeur décède plus tard que son espérance de vie prévisionnelle, alors vous pouvez payer le bien plus cher que sa valeur réelle.
Pour que la vente en viager soit valable, il faut que le décès du vendeur soit imprévisible : ni lui, ni vous ne doit avoir une idée de la date de sa mort, liée à une maladie par exemple. L’achat peut ainsi être annulé si le vendeur décède dans les 20 jours de la conclusion du contrat.
Vous avez l’obligation de payer les rentes selon la périodicité fixée avec le vendeur. A défaut, il peut vous y contraindre en justice ou demander l’annulation de la vente pour récupérer le bien sans que vous puissiez récupérer le prix de vente déjà versé.
Si vous décédez avant le vendeur, vos héritiers doivent continuer à payer la rente.
La répartition des charges (factures d’énergie, impôts, travaux, etc.) dépend du type de viager.
Par exemple, si le viager est occupé, vous payez seulement les grosses réparations (remplacement des couvertures, maintenance des murs de soutènement), le crédirentier paiera les autres charges.
Le bien immobilier acheté en viager est pris en compte pour savoir si vous êtes redevable (ou non) de l’IFI (patrimoine immobilier net taxable ≥ 1 300 000€). Toutefois, la valeur du bien sera plus faible si le viager est occupé puisqu’elle sera limitée à une fraction de la valeur de la pleine propriété du bien par application d’un barème fiscal. Par exemple, si le vendeur a 81 ans, vous ne déclarerez que 80 % de cette valeur.
Enfin, la valeur du bien pourra être déduite du total des rentes que vous devez verser au vendeur.
Le coût d’un viager
Comme pour tout achat immobilier vous devez vous acquitter des frais de notaire (taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, rémunération du notaire) représentant 7 à 8 % du prix d’achat.
En cas d’intermédiaires (promoteur, commercialisateur), vous payez une commission dont le montant (plafonné) est compris dans le prix d’achat du bien (± 4 à 10 %).
Avantages / inconvénients
