Déclaration de revenus : Comment déclarer une plus-value immobilière ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier, il est essentiel de bien comprendre les démarches pour déclarer correctement la plus-value immobilière. En tant que cabinet de conseil en gestion de patrimoine, nous comprenons que cette étape peut être cruciale pour optimiser votre situation fiscale et éviter tout problème avec l’administration.

Dans cet article, nous vous proposons un guide complet sur la manière de déclarer une plus-value immobilière en toute simplicité, tout en respectant les règles et réglementations fiscales en vigueur. Chez Renaissance Patrimoine, notre objectif est de vous accompagner dans vos obligations fiscales et de vous aider à maximiser les avantages fiscaux liés à la vente de votre bien immobilier, tout en assurant une déclaration précise et en règle.

Une plus-value immobilière, qu’est-ce que c’est ?

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession d’un bien immobilier et son prix d’acquisition initial. En d’autres termes, c’est le bénéfice que vous réalisez lorsque vous vendez une propriété pour un prix supérieur à celui que vous avez payé pour l’acquérir.

Le prix de cession correspond au montant indiqué dans l’acte de vente. Il est possible de déduire, sur justificatif, les frais engagés durant la vente du bien comme les commissions d’agence immobilière, les couts supportés pour réaliser les diagnostics énergétiques…

Le prix d’acquisition correspond lui au montant indiqué dans l’acte d’achat majoré de certains frais :

  • Frais liés à l’acquisition du bien : Honoraires du notaire, TVA payé lors de l’achat, droits d’enregistrement… Si vous pouvez n’êtes pas en mesure de justifier ces frais alors vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5% du prix d’achat.
  • Si vous effectuez des dépenses pour construire, reconstruire, agrandir ou améliorer un bien immobilier, et que ces dépenses sont réalisées par une entreprise et justifiées, vous pouvez les déduire fiscalement. Cependant, si vous ne pouvez pas justifier ces dépenses et que vous possédez le bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez tout de même bénéficier d’une déduction forfaitaire de 15% du prix d’achat initial.
  • Les charges payées au vendeur au moment de l’acquisition.

Si vous avez obtenu votre bien immobilier gratuitement, par exemple par héritage ou donation, et qu’il n’y a pas de prix d’acquisition connu, alors la valeur vénale du bien, telle que spécifiée dans l’acte de donation ou la déclaration de succession, sera utilisée pour le calcul de la plus-value immobilière. Il est important de noter que les frais tels que les frais de notaire et les droits d’enregistrement que vous avez payés lors de l’obtention du bien seront également ajoutés à la valeur vénale indiquée dans l’acte, pour calculer la plus-value.

Un abattement pour la durée de détention

Après avoir calculé la plus-value réalisée, il faut lui imputer un abattement selon la durée de détention de l’immeuble. Les plus-values subissent la double imposition, elles sont en effet imposées à l’impôt sur le revenu (IR) au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est le suivant :

  • 6% pour chaque année entre la cinquième et la vingt-et-unième année de détention ;
  • 4% pour la 22ème année de détention.

Vous êtes donc exonéré d’impôt sur la plus-value taxé à 19% quand vous avez conservé le bien pendant plus de 22 ans.

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est le suivant :

  • 1,65% pour chaque année entre la cinquième et la vingt-et-unième année de détention ;
  • 1,60% pour la 22ème année de détention ;
  • 9% pour chaque année après 22 ans de détention.

Vous êtes donc exonéré de prélèvements sociaux taxés à 17,2% quand vous avez conservé le bien pendant plus de 30 ans.

Exemple :

Monsieur RENAISSANCE revend un appartement qu’il a détenu pendant 17 ans et réalise une plus-value de 50 000€.

Calcul de la plus-value imposable :

A l’IR : 50 000€ x (1 – 12 x 6%) = 14 000€

Aux prélèvements sociaux : 50 000€ x (1 – 12 x 1,65%) = 40 100€

Calcul de l’impôt :

IR : 14 000 x 19% = 2 660€

Prélèvements sociaux : 40 100 * 17,2% = 6 897€

Cas d’exonération de la plus-value

Il existe des cas ou la plus-value est exonérée d’imposition, comme évoqué dans le paragraphe précédent, au bout de 30 ans de détention vous êtes exonéré pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Mais il existe d’autres cas, la plus-value réalisée au moment de la revente de votre résidence principale est totalement exonérée d’imposition. Pour pouvoir en bénéficier vous devez simplement passer la majeure partie de l’année dans cette résidence. Si vous vous installez juste avant la revente de la maison, alors vous ne pourrez pas bénéficier de cette exonération.

Il est également possible de bénéficier d’une exonération si la plus-value est réalisée lors de la première cession d’un bien autre que votre résidence principale en respectant les conditions suivantes :

  • Lors des quatre années précédant la cession vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale ;
  • Vous réemployez les fonds dans un délai de 24 mois à compter du jour de la cession dans l’acquisition ou la construction d’un logement destiné à devenir votre résidence principale.

Si vous ne remployez pas l’intégralité de la somme, l’exonération est proportionnelle à la fraction utilisée pour le remploi.

Démarches fiscales

En cas de plus-value, le notaire aura pour rôle d’effectuer les démarches déclaratives et de paiement, il doit en effet régler l’impôt pour votre compte au moment de l’enregistrement de l’acte de vente. Il doit également remplir la déclaration de plus-value n°2048-IMM ou 2048-TAB.

Ainsi, c’est à vous qu’incombe la responsabilité de déposer l’acte sous seing privé (ou la déclaration 2759) auprès du service chargé de l’enregistrement du domicile d’une des parties concernées. Si la plus-value est taxable, vous devrez également accompagner ce dépôt de la déclaration 2048-M et effectuer le paiement des droits afférents.

Enfin, il est impératif de reporter la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus 2042-C à la case 3 VZ pour qu’elle soit intégrée au revenu fiscal de référence.

En ce qui concerne les plus-values exonérées, elles ne doivent pas être reportées sur la déclaration de revenus sauf s’il s’agit d’une plus-value constatée au titre de la cession d’un logement autre que la résidence principale et dont les fonds sont remployés dans un délai de 24 mois. Dans ce cas-là, la plus-value doit être inscrite dans la déclaration de revenus 2042-C à la case 3 VW.

Si vous souhaitez optimiser votre fiscalité et être accompagné sur votre déclaration de revenus nous vous invitons à prendre rendez-vous avec un conseiller en gestion de patrimoine du cabinet Renaissance Patrimoine qui aura les compétences et les connaissances pour répondre à vos objectifs.

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