La tontine

Qu’est-ce que la tontine ?

La « tontine », pacte tontinier » ou encore « clause d’accroissement » désigne la disposition par laquelle deux ou plusieurs personnes stipulent que le bien qu’elles acquièrent sera réputé avoir été acquis uniquement par le survivant.

Une telle acquisition est souvent effectuée par des concubins, partenaires de PACS ou encore des conjoints dans une volonté de protection de l’autre.

Chaque acquéreur est propriétaire du bien sous condition suspensive de sa survie et sous condition résolutoire de son prédécès

Pour rappel :

  • Une condition suspensive est une condition dépendant d’un événement futur et incertain dont la réalisation fait naître rétroactivement une obligation. à La survie
  • Une condition résolutoire est quant à elle une condition dépendant d’un événement futur et incertain dont la réalisation entraine la disparition rétroactive de l’obligation. à Le prédécès

Pour résumé, si ces deux conditions se réalisent alors le survivant est rétroactivement propriétaire de l’intégralité depuis son acquisition, et celui qui décède est censé n’avoir jamais été propriétaire.

Sa constitution

Dans quel acte prévoir une tontine ?

La tontine va être stipulé dans l’acte d’acquisition du bien sur lequel elle porte. Elle ne peut pas constituer un pacte autonome, autrement dit elle ne peut être postérieure à l’acquisition.

Même si certains auteurs sont d’avis de dire que la tontine pourrait faire l’objet d’un acte postérieur à l’acquisition, la Cour de cassation est venue trancher considérant que la tontine n’est pas une indivision, excluant le fait que cette clause puisse se greffer sur une indivision préexistante.

Qui peut réaliser une acquisition avec tontine ?

La pratique révèle que l’utilisation de la tontine est plus fréquente au sein d’un couple, qu’ils soient, mariés, pacsés ou bien concubin, cependant rien n’empêche que d’autres personnes puissent y recourir comme par exemple, les frères et sœurs. Ainsi, dans l’absolu, et si elle remplit bien sûr les conditions de capacités requises pour acheter, toute personne peut réaliser une acquisition en tontine.

Par ailleurs, le bien est souvent acquis par deux personnes, cependant il peut très bien l’être par plus de deux personnes.

Les règles sont alors les mêmes : l’achat est fait au profit du dernier vivant et les prémourants sont censés ne jamais avoir été propriétaires. Le propriétaire étant de fait le dernier survivant. 

Les effets juridiques de la tontine

Voyons les effets de la tontine sur la propriété du bien, sur sa gestion, et enfin vis-à-vis des tiers.

La propriété du bien

La tontine n’est pas une indivision puisqu’il n’y aura dans les faits qu’un seul réel propriétaire, chaque acquéreur n’est qu’un propriétaire conditionnel.

La conséquence étant que durant la vie des parties, comme il n’y a pas d’indivision sur la propriété du bien acquis, aucune demande en partage ne peut être recevable. Donc lorsque les acquéreurs décident de recourir à la tontine, ils renoncent par là-même à toute demande en partage du bien ainsi acquis.

L’achat est considéré comme ayant été fait au profit du dernier vivant, le prémourant est donc censé ne jamais avoir été propriétaire, la propriété a toujours reposé sur la tête du dernier survivant depuis l’origine.

La tontine peut donc être considérée psychologiquement comme portant atteinte à la réserve héréditaire des héritiers du prémourant puisque la quote-part du bien ainsi acquis ne se retrouvera pas dans le patrimoine de leur auteur.

Cependant ce n’est pas le cas juridiquement puisque le bien n’entre jamais dans le patrimoine du défunt.

La gestion du bien

Tant que la condition du prédécès de l’un ne s’est pas réalisée, alors elles ont des droits concurrents qui emportent le droit pour chacune d’entre elles de jouir indivisément du bien : Pour rappel l’indivision ne concerne que la jouissance de ce bien et non pas sa propriété.

L’usage et l’administration de celui-ci sont donc bien régis par les règles de l’indivision.

L’utilisation de la tontine

La tontine n’a pas vraiment d’intérêt pour les époux mariés sous un régime communautaire, les avantages que confère le mariage pourraient être plus adaptés tant sur le plan juridique que sur le plan fiscal.

Elle convient plutôt aux concubins, partenaires d’un PACS ou époux séparés de bien souhaitant s’attribuer la possession d’un bien.

En cas de décès de l’un des acquéreurs, comme exposé plus haut, le bien n’est censé ne jamais avoir été dans le patrimoine du défunt, il ne fait donc pas partie de la succession et par conséquent échappe aux règles de la réserve. La tontine a pour but de pouvoir transmettre au-delà de la quotité disponible. Attention, certains héritiers réservataires lésés peuvent agir en justice et apporter la preuve que la tontine a été conclue uniquement dans le but de les priver de leur réserve héréditaire.

Elle présente également un inconvénient majeur, en cas de mésentente entre les parties et si un accord n’est pas trouvé entre les coacquéreurs pour renoncer à la clause et vendre le bien en question, alors la situation est bloquée jusqu’au décès de l’un deux.

La renonciation à la tontine

Les parties ont tout à fait le droit de renoncer à la tontine en réduisant leurs rapports à une simple acquisition en indivision.

Cette renonciation doit être explicité par l’ensemble des personnes ayant eu recours à la tontine et intervient le plus souvent en cas de vente le bien, objet de la tontine.

Fiscalité

Prenons l’exemple d’une tontine portant sur un bien immobilier : La tontine devra être publiée, en même temps que l’acte d’acquisition initial, au service de la publicité foncière du lieu de situation dudit bien immobilier.

Au décès de l’une des parties

La tontine est considérée en droit civil comme un contrat aléatoire, réalisé à titre onéreux, cependant, pour le droit fiscal elle n’est pas taxée comme tel au décès.

Il y a un transfert de propriété au bénéficie du survivant, et ce transfert est soumis aux droits de succession selon le régime de droit commun, c’est-à-dire :

  • Au tarif en vigueur au jour du décès,
  • D’après le lien de parenté,
  • Sur la valeur au jour du décès de la quote-part transmise.

Ainsi, dans le cas où le bénéficiaire de la tontine est appelé à la succession à un autre titre, alors la valeur des biens qu’il recueille en vertu de la tontine est ajoutée à sa part pour la liquidation des droits. Si l’héritier dispose d’un abattement grâce à son lien de parenté alors l’exonération s’applique également aux bien reçus grâce à la tontine.

En cas de libéralité

Au décès, si l’acte d’acquisition en commun n’est pas contesté mais que les modalités de financement impliquent un don manuel préalable, il y aura :

  • Taxation du don manuel au jour de sa révélation, dans les conditions de droit commun
  • Application des droits de mutation à titre gratuit ou des droits de mutation à titre onéreux selon le cas.

En cas de renonciation à la tontine

Les parties peuvent renoncer à la tontine, réduisant leurs rapports à une acquisition en indivision. Cette renonciation donne lieu à la perception du droit fixe des actes innommés sous réserve que cette renonciation ne soit pas accompagnée d’une modification des droits indivis des parties dans l’immeuble en cause.

Par ailleurs, l’acte de renonciation devra être publié au service de la publicité foncière.

Impôt sur la fortune immobilière

Les biens immobiliers sont imposables pour chaque tontinier, proportionnellement aux sommes investies, compte tenu du nombre de survivants au 1er janvier.

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