Le Malraux, un investissement immobilier locatif
Un investissement immobilier locatif Malraux vous permet de réduire votre impôt sur le revenu, de développer votre patrimoine et d’avoir des revenus complémentaires.
Ce dispositif a pour objectif de vous accorder une réduction d’impôt de 22 % à 30 % des dépenses de travaux réalisés dans le but de restaurer complètement l’immeuble. Vous devez vous engager à louer le logement pendant 9 ans en tant que résidence principale de votre locataire (sinon il y aura une remise en cause de l’avantage fiscal).
Pour rappel, une réduction d’impôt s’applique directement sur l’impôt à payer. Le dispositif Malraux n’entre pas dans la limite des avantages fiscaux de 10 000 € par an et par foyer fiscal.
Le fonctionnement du Malraux
Plusieurs critères doivent être respectés pour pouvoir bénéficier du régime Malraux.
Tout d’abord vous devez être imposable en France, être majeur et acheter un bien à usage d’habitation qui nécessite une restauration complète (logement individuel et parties communes).
Vous avez tout à fait le droit d’acquérir ce bien en propre, via une SCI ou encore via une SCPI fiscale faisant bénéficier du régime Malraux.
Il y a aussi la possibilité d’acheter le bien en indivision, dans ce cas précis se pose la question de l’attribution de la réduction d’impôt : Elle sera calculée sur la fraction des dépenses que chaque indivisaire aura supportée.
Pour qu’un bien puisse être éligible au dispositif Malraux, il doit être situé dans :
– un « site patrimonial remarquable », c’est le ministre de la culture qui choisit ces zones ;
– ou un quartier ancien dégradé dont l’opération de restauration a été déclarée d’utilité publique.
La location ne peut pas être consentie à un membre de votre foyer fiscal, ni à l’un de vos enfants ou parents. Aucun plafond de ressources du locataire ou de loyer n’est à respecter.
Les revenus tirés d’un logement éligible au dispositif Malraux sont des revenus fonciers, c’est-à-dire imposables selon votre tranche marginale d’imposition (TMI) + les prélèvements sociaux (17.2%).
Points d’attention
Comme tout achat immobilier la localisation est le critère primordial de l’investissement. Vous devez vous renseigner sur les alentours, y’a-t-il des écoles à proximité, des commerces, des points stratégiques ?
Il faut vous assurer que le marché locatif est suffisamment porteur pour vous permettre de trouver un locataire de qualité. Il faut à tout prix éviter les zones à faible demande locative ou les zones où les locations sont trop présentes, assurez vous d’un marché tendu.
Il est important de faire appel à un expert pour calibrer le montant de la réduction d’impôt en fonction de votre imposition actuelle et future. Toutefois, même si ce montant de réduction est dépassé, l’excédent sera reportable pendant trois années.
Les dépenses de travaux qui donnent droit à la réduction d’impôt sont limitées à 400 000 € (limite globale par contribuable pour une période de 4 années consécutives).
Lors de la revente du bien, les dépenses de travaux ne sont pas prises en compte pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, sauf si votre investissement a été réalisé dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover.
Le coût d’une opération de ce type
Vous payez une commission à l’intermédiaire qui gère l’opération de restauration, dont le montant est compris dans le prix d’achat. Il est important de choisir un intermédiaire fiable et de qualité, garant d’une rénovation dans les règles, les travaux étant contrôlé par les bâtiments de France.
Vous acquittez des frais de notaire (taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, rémunération du notaire) représentant 7 à 8 % du prix d’achat hors montant des travaux.
Avantages et inconvénients
Sa mise en place
Vous profiterez de la réduction d’impôt dès que vous commencez à payer les travaux (sans attendre la fin de la rénovation). Le montant de la réduction dépend des dépenses de travaux payées l’année précédente. Il parait donc intéressant d’étaler les travaux sur plusieurs années afin de faire courir le délai de la réduction.
Vous ne pouvez pas revendre le bien pendant 9 ans, durée de votre engagement de location, sous peine d’une remise en cause de votre avantage fiscal.
Ce type d’investissement s’adresse aux investisseurs payant beaucoup d’impôts, si vous vous sentez concernés par ce type d’investissement et souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas en prendre rendez-vous avec nos experts.