Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La propriété d’un bien immobilier peut être séparée entre la « nue-propriété » et « l’usufruit ».
La nue-propriété c’est… la propriété mais sans le droit d’usage sur le bien. On ne peut pas l’utiliser, y habiter.
L’usufruit c’est justement ce « droit d’usage ». L’usufruitier peut habiter, donner en location, exploiter… et de manière générale « percevoir les fruits ».
Séparer la nue-propriété de l’usufruit s’appelle un « démembrement » de propriété.
C’est souvent utiliser en matière de donation. Le principe consiste alors à donner la nue-propriété d’un bien aux enfants alors que les parents conservent l’usufruit.
Si les parents ont une espérance de vie encore conséquente, la nue-propriété vaut nettement moins que la valeur globale du bien. Et c’est sur cette valeur que seront payés les droits de succession… L’usufruit s’éteint au décès des parents et les enfants retrouvent la pleine propriété sans avoir plus de taxe à débourser.
L’achat d’un bien en nue-propriété
L’achat en nue-propriété consiste à acquérir uniquement le droit de disposer d’un bien immobilier, appelé abusus. Ce dernier constitue l’une des trois parties du droit de propriété au regard de l’article 544 du Code Civil, les deux autres sont :
- L’usus qui correspond au droit d’user du bien ;
- Le fructus qui permet d’en tirer des revenus.
Pour effectuer ce type d’acquisition, il faut procéder au démembrement du logement, c’est-à-dire séparer l’usus et le fructus de l’abusus. Cette opération se réalise à l’aide d’un acte notarié ou d’un acte sous seing privé qui prend la forme d’une convention de démembrement.
En quoi consiste l’achat d’un bien en nue-propriété pour réaliser un investissement immobilier ?
Un investisseur achète la nue-propriété d’un bien et concède un usufruit temporaire (typiquement 15 à 20 ans) à un professionnel qui va exploiter l’immeuble.
Le nu-propriétaire ne percevra aucun fruit de son bien durant le temps de l’usufruit mais à son terme, il en retrouve la pleine propriété tout en n’ayant payé, à l’origine, que la fraction du prix correspondant à la nue-propriété.
C’est un achat avec une prise de jouissance différée (de 15 à 20 ans).
- Aucun risque locatif
L’exploitant gère la location du bien durant la durée de l’usufruit. Il doit juste vous transmettre un bien, dans un état déterminé, à une date déterminée.
- Aucun frais, aucune charge durant la durée de l’usufruit.
- Aucun souci de gestion.
- Aucune durée minimale de détention (la nue-propriété peut se revendre).
Vous bénéficiez de :
- Un montant d’investissement réduit (typiquement de 40 à 50% / par rapport à un bien comparable acheté de manière classique.
- Déduction des intérêts d’emprunt de votre revenu foncier (si vous avez d’autres bien locatifs)
- Possibilité d’investissement sur des sites de grande valeur patrimoniale qui auraient pu être « hors de portée » dans un schéma d’achat classique.
- À terme c’est vous qui percevrez les loyers ou vous pourrez récupérer le bien pour vous ou vos enfants (en respectant les conditions de congés à donner aux locataires en place).
Durant l’usufruit (de 15 à 20 ans) l’exploitation du bien est confié à un bailleur institutionnel.
Pourquoi investir dans un bien en nue-propriété avec Renaissance patrimoine ?
En plus de la plus-value sur le prix de revente du bien immobilier que vous allez acquérir en nue-propriété, le démembrement présente de nombreux atouts pour les investisseurs immobiliers qui visent une rentabilité financière à un horizon supérieur à 15 ans.
Un prix d’achat attractif pour un investissement en nue-propriété
Acheter un bien immobilier en nue-propriété, vous permettra de réaliser un investissement immobilier avec une décote importante sur le montant global de votre acquisition. Le montant de l’économie peut être important et rentable pour votre projet d’investissement. Par exemple pour l’achat d’un bien en démembrement sur une durée supérieure à 15 ans, la décote est généralement de 40 % du prix du bien en pleine propriété. Le prix à la baisse de l’investissement est dû au fait que vous abandonnez pendant la durée du contrat, le droit de jouissance à l’usufruit de votre bien immobilier. En revanche, un tel investissement en nue-propriété vous permet de sécuriser le nu-propriétaire d’une éventuelle chute du marcher immobilier pendant toute la durée du contrat de démembrement
L’achat en nue-propriété et les charges de gestion de votre bien.
Selon l’article 606 du Code civil, la répartition des différents coûts liés à la gestion du bien, à son entretien, sont attribués en général à l’usufruitier. Le nu-propriétaire devra lui pour sa part s’acquitter des dépenses liées au gros œuvre (les gros travaux liés au bâtiment). Les travaux qui sont concernés sont tous les travaux de rénovation des murs, des voûtes, poutres, … On parle ainsi des travaux de structure du bâtiment.
Lorsque le bien est en location, c’est l’usufruitier qui apparaît sur le contrat de location, de ce fait il devra faire ou faire réaliser tous les travaux même ceux de structure. Et ensuite, il devra solliciter le nu-propriétaire pour obtenir le dédommagement des frais engagés.
Bénéficiez de l’exonération des impôts locaux sur votre bien en nue-propriété.
En tant que nue-propriétaire de votre bien immobilier, vous serez exonéré des impôts locaux.
Ces derniers seront dus de la manière suivante :
- L’usufruitier devra régler la taxe foncière
- Le locataire du bien immobilier est redevable de la taxe d’habitation ou l’usufruitier si c’est l’occupant du bien.
Dans certaines situations, l’usufruitier peut bénéficier de l’exonération totale ou partielle de la taxe foncière sur une période spécifique.
L’usufruitier peut bénéficier d’une exonération de taxe foncière sur le bien en nue-propriété, dans le cas où le bien est neuf, dans le cas où l’achat est une construction neuve financée à l’aide d’un prêt « aidé » pour un minimum de 50 % du montant. Et le dernier cas possible d’exonération de taxe foncière sur votre bien en nue-propriété est de pouvoir bénéficier du dispositif «Solibail»
L’investissement en nue-propriété et la défiscalisation de vos revenus fonciers
Lors de la location du bien, les revenus locatifs ne vont pas impacter le montant de l’impôt sur le revenu du nu-propriétaire, car l’usufruitier pourra conclure soit un bail mobilité soit un bail étudiant pour une durée maximum de 9 ans. Cet avantage lié à la nue-propriété va permettre de différer l’encaissement des premiers loyers. Ceci est un avantage fiscal pour les personnes payant l’impôt sur la fortune (ISF). Nous conseillons de faire coïncider la fin du démembrement de votre bien en nue-propriété à une année blanche pour vos impôts sur le revenu, ou une année où votre tranche d’imposition sera la plus faible.
Il est important de savoir que les intérêts d’emprunt liés au prêt pour l’acquisition de votre bien en nue-propriété peuvent, dans certains cas, être déduit de vos revenus fonciers ou enregistrés comme déficit foncier