S’assurer de bien vivre
Vendre votre bien immobilier en viager vous permet d’obtenir un capital immédiat (versé à la vente, appelé « bouquet ») et des revenus réguliers jusqu’à votre décès (rente à vie) ce vous permettra d’obtenir des revenus complémentaires jusqu’à la fin.
Il existe deux types de viager :
– Le viager « libre » : c’est celui que nous retrouvons le moins. Il vous permet de disposer du bien directement.
– Le viager « occupé » : cas le plus fréquent, le crédirentier vend sa maison mais continue d’occuper les lieux jusqu’à son décès.
Le fonctionnement du viager
La vente en viager n’est pas réglementée par au niveau de l’âge. En revanche, nous retenons un âge idéal pour opter pour ce type d’opération, cet âge se situe aux alentours de 75 ans et 85 ans. Un écart d’âge d’au moins 30 ans entre acheteur et vendeur est recommandé.
Le viager peut être vendu seul ou à deux, dans ce cas-là, on dit que le viager est constitué sur deux têtes. Au décès du premier débirentier, l’intégralité de la rente sera versée au survivant.
Le calcul du prix de vente est complexe et dépend de plusieurs paramètres : valeur réelle du bien, nombre de vendeurs, leur âge, leur sexe, leur espérance de vie, leur occupation ou non du logement, et le revenu qui pourrait en être tiré s’il était loué (loyer théorique).
Lors de la vente, sauf s’il s’agit de votre résidence principale, vous êtes taxé sur la plus-value immobilière constatée. Nous vous invitions à regarder notre article sur ce sujet afin de comprendre de quoi il s’agit.
Ensuite, chaque année, vous êtes taxé à l’impôt sur le revenu sur la rente que vous percevez mais seulement sur une fraction de celle-ci selon votre âge au jour de la perception de la 1ère rente :
Points de vigilance
Vous êtes vendeur d’un bien en viager, il faut que votre décès soit imprévisible : ni vous, ni l’acheteur doit avoir une idée de la date de fin. L’achat peut ainsi être annulé si vous décédez dans les 20 jours de conclusion du contrat.
Dans le cas où l’acheteur décède avant vous, ses héritiers devront encore payer la rente.
Pour assurer la sécurité du paiement des rentes par l’acheteur, vous pouvez prévoir dans l’acte de vente, plusieurs garanties qui joueront en cas de non-respect de son obligation, comme par exemple :
- La récupération du bien sans qu’il puisse récupérer le prix de vente déjà versé : bouquet + rente déjà versée
- La solidarité des acheteurs s’ils sont plusieurs,
- Une caution solidaire (tiers ou banque)
- Une assurance « rentes impayées »
Il y a la possibilité de prévoir une clause d’indexation de la rente permettant la révision automatique du montant de la rente suivant un indice de référence. L’insertion de cette clause aura pour finalité de maintenir votre pouvoir d’achat.
La répartition des charges (factures d’énergie, impôts, travaux, etc.) dépend du type de viager. Par exemple, si le viager est occupé, l’acheteur paie seulement les grosses réparations (remplacement des couvertures, maintenance des murs de soutènement), vous paierez les autres charges.
Le bien immobilier vendu en viager occupé est pris en compte pour savoir si vous êtes (ou non) redevable de l’IFI (patrimoine immobilier net taxable ≥ 1 300 000 €).
Le coût d’un viager
Les frais de notaires et les frais d’agence sont comme tout achat immobilier à la charge de l’acheteur. Ils sont généralement inclus dans le paiement du bouquet.
Avantages / inconvénients
