Le crowdfunding immobilier

LE CROWDFUNDING QU’EST-CE QUE C’EST ?

Le crowdfunding est une pratique se développant depuis peu, c’est depuis le 1^er octobre 2014 que des particuliers ont la possibilité d’octroyer des crédits à d’autres personnes physiques ou morale dans le cadre d’un financement participatif.

Le crowdfunding peut être rémunéré ou non. Dans le cas où il est rémunéré, ces intérêts sont imposables dans la catégorie des revenus mobiliers.

Depuis le 1^er octobre 2016, les particuliers peuvent désormais souscrire à ce qu’on appelle des minibons. Ces bons font l’objet d’une offre émise par l’intermédiaire d’un prestataire de services d’investissement ou bien d’un conseiller en investissement participatif. Les minibons doivent respecter le règlement général de l’AMF en remplissant toutes les caractéristiques fixées.

Le crowdfunding immobilier

A la différence des plateformes de crowdfunding classiques qui proposent à des porteurs de projets de collecter des fonds et aux particuliers d’investir dans ces projets via une campagne participative, on retrouve le crowdfunding immobilier qui n’est dédié qu’à son seul domaine, l’immobilier.

Ce type de placement est plutôt récent et est régulé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF)

Son mécanisme

Un promoteur immobilier va lancer un programme de construction. Il faut savoir qu’aucune banque ne finance de projet à 100%, elle finance en principe à hauteur d’environ 80%.

Deux solutions s’offrent alors au promoteur :

• Utiliser ses fonds propres
• Lancer un appel à la participation

Le promoteur fera le plus souvent appel à la technique du crowdfunding, faisant appel à des co-investisseurs qui vont venir participer directement au projet permettant alors au promoteur de libérer ses fonds propres en les remplaçant. Ce recours permet au promoteur de pouvoir mobiliser ses équipes et chercher un nouveau projet d’investissement.

Le crowdfunding est donc aujourd’hui un moyen très simple de participer à des co-investissements puisque tout est géré au préalable par des plateformes dédiées à ça, ce qui a pour conséquence de rendre ces opérations accessibles à tout le monde, rassemblant une communauté d’investisseurs, les montants investis n’ont pas besoin d’être très élevés.

Sa fiscalité

Les sommes investies dans le crowdfunding et les gains associés sont soumis aux règles classiques d’imposition à l’impôt sur le revenu. Des réductions d’impôts peuvent également être rattachées à cet investissement.

Comme pour les dividendes, les placements à revenus fixes, tels que les intérêts de placements y compris pour le crowdfunding sont soumis au prélèvement forfaitaire unique au taux de 12,8% auquel s’ajoute 17,2% de prélèvement sociaux soit 30% correspondant à la flat-tax. Cette flat-tax sera prélevée directement à la source par la société crowdlending.

Cette imposition forfaitaire s’avère être le plus souvent favorable, notamment dès lors que vous êtes imposé dans les tranches supérieures de l’impôt sur le revenu. Cependant, l’investisseur garde tout de même la possibilité d’opter pour son barème d’impôt sur le revenu.

Sa rémunération

La contrepartie pour les particuliers est très rémunératrice, le promoteur vous rétribue entre 8 et 12% en fonction de la qualité du projet, de l’échéance et du moment auquel vous rentrerez en co-financement, en général la période d’investissement se situe entre 9 et 24 mois. Le promoteur préfère rogner une partie de sa marge sur un projet plutôt que de toucher à ses fonds propres.

Ses risques

Plusieurs risques sont présents sur ce type d’investissement :

• Illiquidité de l’investissement durant la vie de l’opération
• Risque de dépassement de la durée de l’investissement
• Risque de perte en capital

Ces risques sont présents sur tous les placements financiers supposant de bons rendements.

Conclusion

Le crowdfunding immobilier est donc une bonne solution d’investissement, tant sur le point de la diversification qu’en terme de rentabilité.

Ce type de placement présente pour le moment le frein de la nouveauté, surtout au regard du rapport risque/rentabilité ce placement n’a clairement rien à envier à d’autres produits « classiques ». En plus de tout cela, nous savons que le marché de l’immobilier est un marché qui résiste bien aux crises. Il tend à se développer et saura séduire un grand nombre d’investisseur, d’ici quelques années dès lors qu’il sera mieux connu par les épargnants.