La colocation

Avec la hausse des loyers dans la plupart des grandes villes, vous êtes de plus en plus nombreux à vous intéresser à la colocation. Étudiants ou personnes avec un âge plus avancé, le profil des demandeurs s’élargit.

Les propriétaires ressortent aussi gagnants de l’opération, les recettes locatives, la rentabilité du placement étant forcément plus intéressante.

Cependant, pour qu’un tel placement soit payant, il faut respecter plusieurs critères :

• En immobilier, la règle numéro 1 est l’emplacement. Que ce soit pour s’assurer d’une forte demande locative ou pour revendre le bien dans de bonnes conditions, l’emplacement ne doit pas être négligé. C’est pour cette raison qu’il faut privilégier les villes étudiantes ou bien les bassins d’emploi. 
• La seconde règle est l’adaptation du bien à la colocation, chacun des colocataires doit avoir sa chambre et idéalement sa salle de bain.

Opter pour la colocation en LMNP

,  Moins répandue que la location nue, la location meublée permet de répondre à la demande de logement des étudiants, des personnes qui déménagent, des expatriés et autres personnes mobiles ne souhaitant pas s’encombrer de meuble.

La location meublée peut porter sur un bien ancien ou neuf.  Vous pouvez acheter un appartement ou une maison pour faire de la location meublée, et dans le cas où vous avez déjà un bien vous pouvez très bien le meubler.

Attention cependant, si un locataire est déjà présent dans les lieux, il faudra attendre son départ pour meubler le logement et signer un nouveau bail.

Les revenus des logements loués meublés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et aux prélèvements sociaux.

En LMNP, ce n’est pas le loyer encaissé qui est fiscalisé, mais le loyer diminué des charges supportées par le propriétaire. Et à ce titre il peut choisir entre ces deux méthodes de calcul :

• Le régime réel

En optant pour ce régime, vous êtes imposés sur les recettes diminuées des charges réellement constatées. De nombreuses charges sont déductibles (notamment les frais d’acquisition) augmentant ainsi les possibilités de générer un déficit. Ce déficit est alors reportable sur 10 ans uniquement sur les revenus provenant de la location meublée non professionnelle.

Par ailleurs, l’immeuble, le mobilier et certains travaux sont amortissables et viennent ainsi augmenter vos charges. Cependant, le montant de l’amortissement fiscalement déductible ne peut excéder le montant des loyers diminué des autres charges. Par ce mécanisme, le bénéfice imposable de votre investissement peut être réduit à 0 tant que les amortissements sont disponibles. En effet, les amortissements ne créent pas de déficit mais ils sont reportables à l’infini d’un point de vue fiscal, sur les revenus des années suivantes.

• Régime des micro-entreprises

Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur vos recettes de :

• 50% lorsque le chiffre d’affaires n’excède pas 72 600€ HT
• 71% pour les locations de gîtes ruraux, de meublés de tourisme et de chambre d’hôtes, lorsque le chiffre d’affaires n’excède pas 176 200€ HT.

Comme il est dans ce régime, impossible de constater de déficits, ni amortir le bien, cette option est à envisager lorsque le montant de vos charges est faible.

De plus, avec la loi Elan, la surface, minimum légale pour louer en colocation avec des baux individuels a été modifiée : antérieurement de 14 m² par locataire, elle est maintenant ramenée à 9 m².

La loi Elan, parmi ses nombreuses mesures, est venu corriger une situation assez illogique en matière de colocation : la surface minimale légale pour pouvoir louer une chambre en colocation différait selon le type de bail utilisé :

• Si la colocation se faisait en bail commun (un seul bail pour tout le monde), la surface minimale était de 9 m² ;
• Si la colocation se faisait en bail individuel (un bail par colocataire), la surface minimale était de 14 m² pour un volume d’au moins 33 m³ ;

Depuis la promulgation de cette loi, la surface minimale d’une chambre en colocation passe à 9 m² avec un volume minimal de 20 m^3.

Le bail commun reste donc légèrement plus souple en termes de surface, autorisant une surface minimale de 16 m² pour deux personnes, alors qu’il en faut au minimum 18 avec un bail individuel.

Avantages de la colocation en LMNP

Réaliser un investissement en colocation meublée permet d’optimiser le couple rendement/risque de son placement immobilier.

La location meublée permet d’avoir une fiscalité sur les loyers perçus nettement inférieure que pour une location nue, notamment grâce à la possibilité d’amortir comptablement la valeur du bien, ainsi que celle des meubles, ce qui a pour conséquence de renforcer nettement la rentabilité nette d’impôt du bien.

Louer son investissement en colocation plutôt qu’à une seule personne permet d’offrir plusieurs sources de revenus locatif, de ce simple fait, le risque locatif est mutualisé. En plus d’une mutualisation, louer en colocation offre une rentabilité globale supérieure pour le propriétaire du bien.

Louer un logement meublé vous permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux, de développer son patrimoine et d’avoir des revenus complémentaires.

Inconvénients de la colocation en LMNP

Pour louer un logement meublé, bien l’équiper est essentiel. Le coût de cet équipement est variable selon le standing recherché, malgré tout le coût pour équiper le bien reste élevé.

Ensuite, le plus souvent les personnes cherchant une colocation sont des personnes mobiles ne souhaitant pas s’encombrer de meubles, ce ne sont pas des personnes qui resteront durablement dans le bien, ce qui signifie que le turn-over sera important.

Un turn-over important suppose aussi des coûts d’entretien plus élevés que pour une simple location nue.

Le passage d’une location nue à une location meublée

De plus en plus de propriétaires bailleurs choisissent de louer en meublé plutôt que de louer nu, notamment pour des raisons fiscales.

Est-il possible, comment et quels sont les impacts et avantages à transformer un bien locatif loué vide en une location meublée ?

• La transformation d’un point de vue pratique :

Le passage en meublé doit être fait lors du départ d’un locataire, ou dans le cadre d’un renouvellement de bail. Le bailleur peut s’entendre avec le locataire pour que celui-ci accepte de louer le bien meublé. Dans le cas où le locataire refuse, le bailleur sera dans l’obligation d’attendre le départ définitif de son locataire ne pouvant pas le contraindre à changer un bail en cours.

La location meublée ne doit pas simplement résulter des avantages fiscaux qui en découlent, il faut aussi regarder le caractère économique de la location meublée. La location meublée doit répondre à un marché, ce marché est généralement, les grandes et moyennes villes, les centres villes, les villes étudiantes, les villes touristiques. Autrement dit, les endroits dans lesquels vivent des jeunes ou moins jeunes, à la recherche d’un pied à terre rapide et n’ayant pas de meuble.

Idéalement, le type de surface pour une location meublée est traditionnellement des appartements, une famille préfèrera louer nu disposant le plus souvent de ses propres meubles. Cependant, certaines maisons se louent très bien en meublés, notamment dans les régions touristiques. 

Il conviendra de meubler le logement, les critères d’ameublement nécessaires à la qualification en logement meublé ont été définis par décret. Ces critères restent très simples mais il faut les respecter scrupuleusement.

Il est précisé dans ce décret un minimum de 11 critères d’ameublement :

• Literie comprenant couette ou couverture
• Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
• Des plaques de cuisson
• Un four ou un four à micro-ondes
• Un réfrigérateur et congélateur (ou au minimum un réfrigérateur permettant de disposer d’une température <-6°c)
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas
• Des ustensiles de cuisine
• Une table et des chaises
• Des étagères de rangement
• Des luminaires
• Le matériel d’entretien ménager adapté au logement de type balai, aspirateur, …

Bien évidemment, il est possible de meubler le bien avec d’autres meubles et éléments de confort pour rendre le bien plus attractif et se démarquer des autres biens sur le marché afin de pouvoir se positionner à un niveau de loyer supérieur.

• La transformation d’un point de vue juridique :

Depuis l’ordonnance du 8 juin 2005, il est possible de transformer un logement nu en logement meublé, cependant certaines vérifications préalables s’imposent :

• Le règlement de copropriété de l’immeuble ne doit pas mentionner l’interdiction d’une location meublée,
• Le bien doit être situé dans une commune de plus de 200.000 habitants ou dans les trois départements : Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine,
• Le logement doit être obligatoirement la résidence principale du locataire,
• L’usage des locaux doit être seulement destiné à de l’habitation

Ensuite, il va falloir faire une déclaration au greffe du tribunal de commerce pour initialiser votre location en meublé qui vous transmettra un numéro SIRET qui deviendra votre identifiant pour vos futures déclarations fiscales en LMNP ou LMP.