Divorce et SCI : quelles sont les conséquences ?

Véritable outil d’optimisation, la SCI permet de dissocier gestion et propriété. Comme tout outil, celle-ci doit être utilisée pour répondre à des besoins spécifiques d’optimisations patrimoniales et fiscales.

Elle est notamment utilisée pour diversifier ses actifs, valoriser et transmettre un patrimoine professionnel.

Elle permet à plusieurs personnes d’exercer en commun une activité civile professionnelle et présente l’intérêt de faire preuve d’une grande souplesse dans son fonctionnement.

La SCI est particulièrement utilisée dans le cadre familial comme moyen de transmission et de gestion des propriétés immobilières. Son but se limite alors à gérer ce patrimoine immobilier soit en le louant, soit en mettant ces immeubles à disposition des associés.

Plusieurs avantages à cette forme de détention :

  • Organiser la transmission de son patrimoine avec une fiscalité avantageuse ;
  • Organiser l’usage commun d’un bien (plutôt que celui-ci soit géré par l’indivision) ;
  • Protéger son patrimoine immobilier professionnel des créanciers ;
  • Echapper aux règles légales de construction.

Malgré tout ces avantages certains, se pose la question du devenir de la SCI en cas de divorce.

La SCI en cas de divorce

Juridiquement, le divorce n’a pas de réels impacts sur la SCI. Le mariage est donc dissous mais la SCI continue de fonctionner.
Les conjoints actionnaires restent donc associés de la SCI qui est elle-même propriétaire des biens immobiliers. En cas, de séparation amiable, il se peut que les associés décident de rester associés malgré la fin de leur union, avec comme seul objectif : percevoir les fruits de leur investissement.

A l’inverse, dans le cas où les associés divorcés ne s’entendent pas, il est possible de voter la dissolution de la SCI. Cette dissolution entrainera la répartition des biens. Les associés peuvent alors choisir plusieurs options : vendre les biens, se partager de manière équitable le fruit des ventes, l’attribution à l’un des ex-conjoints d’un bien immobilier dont la valeur est égale à son apport en capital, ou bien le transfert de propriété d’un bien à l’un des anciens conjoints dans le cadre de la restitution de l’apport en nature.

Cette dissolution de la SCI doit être décidée lors d’une assemblée générale extraordinaire au cours de laquelle l’ensemble des actionnaires doivent être en accord avec cette décision.
Dans le cas où l’un des ex-conjoints n’est pas d’accord avec cette décision un problème se pose. C’est pour cette raison, que pour contourner ce problème, il est possible de prévoir dans les statuts, des règles de majorités plus souples.

Lorsque la dissolution intervient de manière amiable, le seul critère en plus de l’accord des deux époux, est que la SCI doit être solvable. Autrement dit, celle-ci doit pouvoir s’acquitter de ses dettes. A défaut de solvabilité, il sera nécessaire de déclarer une cessation de paiement, la justice accordera donc la dissolution.

Résidence principale et SCI

Acquérir sa résidence principale via une SCI peut poser un problème.

Dans le cas où le couple a acheté sa résidence principale via une SCI, le juge ne peut pas accorder la jouissance du bien à l’un des ex-conjoints. Pour que l’un des deux divorcés puisse se voir concéder un tel droit, il faut une décision statutaire ou bien une décision des associés autorisant l’occupation sous un bail ou sous une convention d’occupation.
C’est pour éviter un conflit post divorce qu’il est important d’inclure dans les statuts de la SCI, une convention concernant l’occupation des lieux en cas de divorce. Ce simple ajout de clause lors de la création ou en cours de vie de la société, permettra d’éviter tous problèmes en cas de séparation prématurée.

La non-mise en place de convention d’occupation ou de tout autre document peut avoir de réelles conséquences en cas de séparation. Si le divorce n’est pas demandé à l’amiable et que l’un des divorcés est majoritaire dans les actions de la SCI, il pourra légalement procéder à l’expulsion de l’associé minoritaire ou bien vendre le domicile commun sans le consentement de l’autre conjoint, et ce grâce à des règles de majorité souple.

Les parts sociales en cas de divorce

Le sort des parts sociales va dépendre du régime matrimonial des ex-conjoints. Dans le cas où, le ex-époux étaient mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, alors les parts acquises avant le mariage sont considérées comme de nature propre. De la même manière, il en est de même pour les parts sociales correspondant aux contreparties de l’apport des biens propres dans la SCI. En revanche, les parts sociales acquises au moyen de fonds propres de la SCI sont considérées comme biens communs.

En cas de séparation de biens, les parts sociales acquises avant et pendant le mariage sont propres, et demeurent la propriété unique de l’associé de la SCI.

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