Les OPCI

Qu’est-ce qu’un OPCI ?

Beaucoup des lecteurs de cet article, connaisseurs des SCPI, croiront à une faute de frappe dans le titre.
Détrompez-vous, nous allons bien parler des OPCI !

Les OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier), investissent dans des immeubles qu’ils donnent en location ou qu’ils font construire exclusivement en vue de leur location. L’aspect locatif est très important car un OPCI ne peut pas acquérir des actifs immobiliers exclusivement en vue de leur revente, ce qui reviendrait à faire de la spéculation immobilière.

Concernant la liquidité, l’OPCI ressort grandit de la comparaison avec les SCPI , son actif devant comporter au moins 10 % de trésorerie et un minimum d’actifs immobiliers fixé à au moins 60%, contre 95% pour les SCPI.
De ce fait, vous bénéficiez là d’un placement « hybride » tourné vers l’immobilier, puisque c’est son objet, sa raison d’être, mais la partie liquide est bien plus importante que dans une SCPI, ce qui vous assure une plus grande rapidité dans le rachat de vos fonds.

Ci-dessous, la composition d’un OPCI très connue sur la place, qui comporte donc de l’immobilier en direct, et également même des parts de SCPI.

Composition de l’actif

Concernant la fiscalité, les OPCI offrent le choix entre deux types de fiscalité :
– Les revenus fonciers, vous serez donc dans ce cas imposé à l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux exactement comme pour les SCPI.
– Les valeurs mobilières, vous aurez donc ici le choix de bénéficier du PFU à 30%, chose impossible pour les SCPI.

Concernant la distribution des revenus les OPCI doivent mettre en distribution au moins 85 % de leurs revenus et plus-values nettes réalisées sur les immeubles. Cette forte distribution vous assure un rendement intéressant.

L’exemple d’un de nos OPCI partenaires

Suite à un audit patrimonial sollicité auprès de Renaissance Patrimoine, Monsieur l’investisseur se voit proposer, pour dynamiser l’épargne dormante sur ses livrets bancaires à 0.5%, l’investissement de 5 000€ sur un OPCI.

Monsieur l’investisseur est déjà fortement imposé, en effet son investissement Pinel vient de se terminer et un de ses enfants vient de quitter le foyer fiscal, il perd donc une demi-part fiscale, et paye maintenant 4 000€ d’impôt ! Il ne souhaite pas en payer davantage.

Son conseiller Renaissance Patrimoine lui a donc proposé un OPCI bien particulier. Cet OPCI là lui permet de percevoir, grâce à cet actif liquide sur lequel il pourra récupérer ses fonds à tout moment, un revenu net de 3.5%.
En effet, cet OPCI est investi en location meublée. Les revenus bénéficient donc de la fiscalité privilégiée de l’amortissement en LMNP, c’est donc un placement tout à fait adapté à Monsieur l’investisseur qui ne verra donc pas ses revenus imposés à son impôt sur le revenu.

Du 3.5% nets pour Monsieur l’investisseur c’est du jamais vu ! Surtout sur de l’immobilier où d’habitude ses revenus sont imposés à son impôt sur le revenu + prélèvements sociaux ! Pour avoir du 3.5% il aurait fallu qu’il trouve un placement lui rapportant 8% avant impôts et charges… impossible surtout sur 5 000€ !

Comparaison avec son livret A actuel, placement 5 000€ :

OCPI sur 10 ans

Livret A sur 10 ans