La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une solution qui attire chaque année de plus en plus d’investisseurs grâce à ses nombreux avantages et sa flexibilité. Mais savez-vous qu’il est possible de bénéficier des avantages du démembrement de propriété sur des parts de SCPI ?
Dans cet article, l’équipe d’experts du cabinet Renaissance Patrimoine vous explique le fonctionnement, les avantages et les objectifs du démembrement croisé de parts de SCPI.
Le démembrement de propriété, qu’est-ce que c’est ?
Le démembrement de propriété est une opération légale qui implique de diviser les droits liés à la propriété d’un bien entre plusieurs personnes.
Cette division crée deux parties distinctes :
- L’usufruit, qui donne à une personne (l’usufruitier) le droit de jouir du bien et de percevoir les revenus générés pendant une période déterminée.
- La nue-propriété, qui donne à une personne (le nu-propriétaire) la propriété du bien en tant que tel, mais sans le droit d’en jouir ni d’en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire ne peut pas utiliser le bien pendant la durée de l’usufruit.
Le démembrement de propriété est une option utilisée dans diverses situations, comme pour transmettre un bien immobilier tout en conservant la jouissance ou pour optimiser la gestion patrimoniale d’un bien. À l’expiration de l’usufruit, la pleine propriété du bien revient au propriétaire initial ou à ses héritiers.
Acquérir la nue-propriété de parts de SCPI
Dans le cadre de la SCPI, le démembrement est prévu lors de la souscription sur une durée fixe entre 5 et 15 ans. Ainsi, si vous souhaitez acquérir la nue-propriété de parts de SCPI, vous ne toucherez pas les loyers pendant la période de démembrement et le prix de la part sera décoté en conséquence.
Voici ci-dessous un exemple des clés de répartitions de la nue-propriété appliquées en fonction de la durée de démembrement :
Exemple :
Si vous souhaitez récupérer 100 000 € de pleine propriété au terme de 10 ans de démembrement (sans prendre en compte les revalorisations de parts et de loyers), vous devrez investir 68 % de 100 000 € soit 68 000 €.
A la fin de la période de démembrement, deux options s’offrent à vous, soit vous récupérez la pleine propriété pour percevoir les loyers, soit vous revendez vos parts de SCPI pour récupérer un capital représentant la valeur de la pleine-propriété.
D’un point de vue fiscalité, la nue-propriété peut présenter des avantages non-négligeables pour certains types d’investisseurs. En effet, comme les loyers ne sont pas perçus par le nu-propriétaire, il n’y a pas d’imposition pendant toute la durée du démembrement et les parts acquises ne rentrent pas dans l’IFI.
Il est très important de comprendre le double effet de levier de la nue-propriété de parts de SCPI :
- Les parts acquises sont décotées en fonction de la SCPI choisie et de la durée du démembrement ;
- Il y a une revalorisation annuelle du prix de la part, corrélée à l’évolution du prix du parc immobilier détenu par la SCPI.
Il est donc très important de choisir un véhicule d’investissement adapté au démembrement, détenant un parc immobilier de qualité, situé dans une zone géographique attractive et pouvant être revalorisé dans le temps. Il est recommandé de faire appel un conseiller financier qui vous accompagnera dans votre projet et qui sélectionnera pour vous des SCPI répondant à vos objectifs et à vos besoins.
Acquérir l’usufruit de parts de SCPI
L’usufruit des parts de SCPI peut être acquis par une personne physique ou une personne morale à l’impôt sur les sociétés (IS) et la valeur d’acquisition de l’usufruit correspond à la décote pratiquée pour l’acquisition de la nue-propriété.
Voici ci-dessous un exemple des clés de répartitions de l’usufruit appliquées en fonction de la durée de démembrement :
Exemple :
Si la nue-propriété a été acquise sur une durée de démembrement de 10 ans pour une valeur de pleine propriété de 100 000 €, alors la valeur de l’usufruit sera de 32 % de la pleine propriété soit 32 000 €.
En investissant 32 000 €, vous toucherez donc les loyers sur la valeur de la pleine propriété, soit 100 000 €, pendant les 10 années de démembrement.
Une fois que la période de démembrement est terminée, l’usufruit est transmis au nu-propriétaire qui récupère en conséquence la pleine propriété des parts de SCPI.
Comme évoqué précédemment, l’usufruit des parts de SCPI peut être acquis par une société à l’IS. Cette solution peut être très intéressante pour rémunérer et dynamiser la trésorerie d’entreprise et le dirigeant peut par la suite se rémunérer avec les loyers perçus en remboursant son compte courant d’associé ou directement en distribution de dividendes.
Concernant la fiscalité, l’imposition des loyers perçus par l’usufruitier varie en fonction de la personnalité juridique du souscripteur :
- Si le souscripteur est une personne physique, alors les revenus tirés de la SCPI seront imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers. Concernant le régime de déduction, le souscripteur peut opter pour le régime micro-foncier (abattement de 30 % sur les revenus) s’il a déjà des revenus fonciers et que ces derniers ne dépassent pas 15 000 €. S’il ne respecte pas ces conditions, alors il devra opter pour le régime réel.
Si le souscripteur est une société à l’IS, alors les loyers de la SCPI seront imposés à l’impôt sur les sociétés :
Il est primordial de préciser que d’un point de vue comptable l’investissement réalisé est déductible des revenus perçus sur la durée de démembrement. Ainsi, si vous investissez 10 000 € sur 5 ans, vous pourrez déduire 2 000 € tous les ans de vos revenus ce qui fera fortement baisser la fiscalité.
Le démembrement croisé de parts de SCPI
Le démembrement croisé peut être un excellent moyen pour un dirigeant de société de procéder à une double opération patrimoniale en faisant l’acquisition de la nue-propriété en tant que particulier et de l’usufruit par l’intermédiaire de sa société à l’IS.
Ainsi, le dirigeant sera plein-propriétaire des parts à la fin de la période de démembrement en ayant fait l’acquisition de ces dernières à un prix fortement décoté.
Les loyers seront eux perçus par la société pendant toute la durée du démembrement et pourront être reversés au dirigeant par remboursement direct du compte courant d’associé (si la société à une dette envers son dirigeant), ou à travers la distribution des dividendes (si la société dégage des bénéfices sur l’année).
Si le dirigeant a un compte courant d’associé, cela signifie qu’il est créancier de la société. Les sommes perçues en remboursement de ce compte courant ne sont alors pas imposées car il s’agit du remboursement d’une dette.
C’est donc un excellent moyen pour optimiser la rémunération du dirigeant car cela lui permet dans un premier temps de développer son patrimoine personnel par l’intermédiaire de la nue-propriété sans fiscalité supplémentaire (pas de revenus, ni d’IFI) et de percevoir dans le même temps des revenus non fiscalisés grâce à l’usufruit acquis par sa société en remboursement du compte courant d’associé.
Exemple de démembrement croisé de parts de SCPI
Monsieur Renaissance est dirigeant d’une société à l’IS et souhaite placer une partie de sa trésorerie pour rembourser son compte courant d’associé.
Il a également des liquidités à placer en tant que personne physique et souhaite prendre sa retraite d’ici 10 ans.
Admettons que Monsieur Renaissance achète l’usufruit de parts de SCPI sur 10 ans via sa société pour un montant de 100 000 € en pleine propriété. Le rendement annuel de la SCPI est de 5 % et la revalorisation annuelle du parc immobilier est de 1 %.
Selon la clé de répartition, pour acquérir l’usufruit avec sa société, Monsieur Renaissance devra débourser 32 000 € de sa trésorerie d’entreprise et 68 000 € de sa trésorerie personnelle pour acquérir la nue-propriété.
Pendant le démembrement :
La société, qui possède l’usufruit, va percevoir des loyers de l’ordre des 5 % par an, soit 5 000 € par an pendant 10 ans (hors revalorisation des loyers).
Ces revenus sont imposables à l’impôt sur les sociétés (15 % dans notre exemple). En revanche, votre investissement de 32 000 € est amortissable de façon linéaire sur la durée du démembrement (10 ans dans notre exemple). On pourra donc déduire tous les ans 3 200 € des revenus tirés de la SCPI.
Durant les 10 ans de démembrement, la société de Monsieur Renaissance percevra donc 4 730 € de revenus nets tous les ans qui pourront être versés sans fiscalité supplémentaire au dirigeant dans la limite du solde du compte courant d’associé.
Monsieur Renaissance, qui possède la nue-propriété ne touchera, pendant les 10 ans de démembrement, aucun revenu foncier à titre personnel. Cela lui permettra de ne pas augmenter son imposition puisqu’il ne percevra pas les loyers et son investissement de 68 000 € ne sera pas soumis à l’IFI.
Après le démembrement :
Au terme du démembrement, l’usufruit rejoindra la nue-propriété et Monsieur Renaissance deviendra le plein propriétaire à titre personnel.
Cela lui permettra de se constituer des revenus complémentaires pour financer sa retraite ou de revendre les parts pour obtenir un capital à potentiellement réinvestir.
Le démembrement croisé de parts de SCPI est donc une solution très efficace pour optimiser la situation du dirigeant, cependant l’investissement du particulier en nue-propriété ou de l’entreprise en usufruit peut très bien être fait de façon indépendante.
Il convient d’optimiser le véhicule d’investissement à chaque individu en fonction du profil, des besoins et des objectifs de chacun. Il est donc fortement recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine qui aura les compétences et les connaissances pour vous accompagner sur tous vos projets patrimoniaux.